美国房贷利率创下21年来新高 意味着什么？
近日，美国联邦住宅贷款抵押企业房地美公司发布的数据显示，美国30年期房贷利率去年平均为5.13%，如今已达到自2002年4月以来最高水平。2002年4月时为7.13%。30年期房贷利率上一次超过7%在去年11月，为7.08%。
综合媒体报道称，30年期房贷利率走高，主要受美国十年期国债收益率上升影响，因为贷方通常参照十年期国债收益率决定房贷和其他贷款利率。刚刚过去的一周，全球资产定价之锚--美国10年期国债收益率持续走高，并超过了4%，一度达到去年10月以来最高水平，接近2007年以来最高水平。
美国房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun接受媒体采访时表示，现在正处在这30年期抵押贷快利率的关键阶段，如果三十年期抵押贷款利率突破7.2%，那么很可能会达到8%。
“如果30年期固定抵押贷款利率能够保持在7.2%的高位，而10年期收益率保持在4.2%，那么这将抵押贷款利率将从最高点，如果突破这条线并轻松超过7.2%，那么抵押贷款利率将达到8%。”
分析认为，美国经济复苏仍将持续，通胀因而面临上行压力，加剧美联储将继续加息的市场预期，继而导致美国十年期国债收益率持续攀升。对于房地利率的上升，有分析师预期，房贷利率上升会抑制美国房地产市场交易。美国多地房价已经高于去年同期水平，如今长期房贷利率超过7%，“房地产市场今年秋天将出现萎缩”。
另外，由于美联储最新会议纪要释放的鹰派信号，美国抵押贷款利率仍然存在进一步上行的风险。随着美联储开启近40年来最激进的加息周期，美国的抵押贷款利率已大幅走高。美联储7月份会议纪要显示，政策制定者认为“通胀存在显著的上行风险”，暗示未来还会有更多的加息，因此抵押贷款利率或面临进一步的上行压力。
穆迪分析公司副首席经济学家Cris deRitis也认为，如果美联储再次加息，那么抵押贷款利率将达到8%。目前，30年期固定利率抵押贷款和10年期国债之间的利差约为300个基点，这样的利差是极不寻常的。从历史上看，抵押贷款利率利差只有在金融危机时期才会达到这个水平。如果美联储再次加息，10年期美债继续上涨，那么抵押贷款利率将达到8%。
除了抵押贷款利率走高之外，根据抵押贷款银行家协会（MBA）公布的最新数据，按揭贷款利率的飙升，令MBA整体的按揭贷款申请下降了0.8%。购房按揭贷款和再融资活动均遭到打击。其中，购房按揭贷款申请连续第五周下滑，降至1995年以来的第二低水平；再融资贷款下降1.9%，为连续第四周下降。
利率的快速上涨也促使一些准备更换房屋的现有业主暂停脚步，减少了现有待售房屋的库存，而新买家只能转而购买新建房屋。美国住宅建筑商协会首席经济学家Robert Dietz表示，新建房屋通常占住房库存总量的12%，但目前至少占整个市场的30%。
不过，美国格威谘询公司（Fortune Gateway Consulting）董事长Eric Chen在接受采访时指出，美国抵押贷款利率的走高，受到影响的多为投资型客户和美国当地的客户，海外客户多为全款买房，所以不太被美国房贷利率影响。
股神押注美国楼市？
值得注意的是，股神巴菲特旗下伯克希尔哈撒韦在向SEC提交的文件显示，该公司已投资美国三大房屋建筑商：霍顿房屋、莱纳建筑以及NVR Inc.。伯克希尔哈撒韦买入这些股票的价值超过8亿美元，其中持有的霍顿公司股票价值就超过7亿美元。
虽然巴菲特并未公开说明这笔投资背后的动机，但可以肯定的是该公司购买这些股票的同时美国房屋建筑商股票正在大幅上涨。今年年初至8月17日收盘，美国房屋建筑商行业的表现十分出色：霍顿房屋和莱纳建筑的股价分别上涨了31.8%和30.96%，NVR Inc.上涨了30.56%。相比之下，标准普尔500指数今年的涨幅仅为13.83%。
全球房产科技公司居外IQI集团联合创始人兼集团CEO Kashif Ansari表示，历史性的高利率挥之不去，目前业内预测高利率将会维持到明年。业主、买家和房产业界将不得不接受这个现实，而美国楼市也会发生巨大转变：高利率使业主越来越不愿卖掉手头的房屋，因此更多的买家会转向新房市场，利好建筑商。
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