ATFX港股：4月25日，自然资源部部长王广华在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。一石激起千层浪，所有人都在讨论不动产登记对各行各业的影响。房地产是国民经济的支柱产业，自然少不了对这方面的解读。先来看股市表现，A股市场房地产开发板块，截至11:20，累计下跌0.59%，三大龙头股万科A、保利发展和招商蛇口分别下跌0.54%、1.35%和2.11%。显然，全面实现不动产登记的消息，在股票市场看来是一个利空因素，其有可能导致住宅地产的价格下跌。
▲ATFX图
房地产税是悬在房地产市场头上的达摩克里斯之剑。此前市场关注的焦点在于：房地产税的税率是多少？高于1%还是低于1%？如果房地产税采取高税率，多套房持有者的现金流承压，抛出部分房源是大概率动作，住宅地产的价格将进入下行周期。A股市场众多的上市公司持有大量住宅地产，他们有可能成为抛售主力军。如果房地产税采取低税率，多套房持有者的现金流压力较小，在利空出尽是利多的规律下，住宅地产的价格反而会出现迅猛上涨。但是，在分析房地产税方面，人们忽略了一个问题：征税的前提是确定每个人有多少套住宅。如果连不动产登记都没有做好的话，根本就无法顺利执行房地产税的征收。自然资源部宣布全面实现不动统一登记，为房地产税的征收铺平了道路。从政策制定者的角度看，征收房地产税的主要目的是为了填补地方财政的赤字问题，并且会置换当前过度依赖土地出让金的财政模式。如果想要让房地产税发挥出应有的效果，高税率要比低税率更具优势。在上述逻辑链条之下，全面实现不动产统一登记的消息导致房地产开发板块下跌，就很容易理解了。
▲ATFX图
根据第三方数据，3月中国楼市成交量同环比均大幅上涨。一线成交面积环比上涨73.0%，广州、上海环比涨幅明显。二线整体环比上涨54.7%，其中青岛涨幅明显，环比上涨118.6%。财政部原部长楼继伟曾表示：房地产税是最适合作为地方税的税种,在经济转为正常增长后应尽快开展试点。3月份楼市成交的火热，呼应了“经济转为正常增长”的前提条件。虽然房地产市场仍处于复苏的初期，但是以上海和北京为代表的单月二手房成交量已经回到峰值水平。综合来看，我们认为，房地产税的落地可能就在不久的将来。
▲ATFX图
万科A的总市值为1766亿人民币，位居房地产开发板块之首。纯技术角度看，2021年7月份以来，万科A走出了喇叭口的中长期形态。2022年11月和12月的反弹，虽然持续时间比较，但仍未突破喇叭口的上限。中短期来看，万科A的股价仍将下跌寻底。
ATFX风险提示、免责条款、特别声明：市场有风险，投资需谨慎。以上内容仅代表分析师个人观点，不构成任何操作建议。请勿将本报告视为唯一参考依据。在不同时期，分析师的观点可能发生变化，更新内容不会另行通知。
إخلاء المسؤولية: الآراء الواردة هنا تعبر فقط عن رأي الكاتب، ولا تمثل الموقف الرسمي لـ Followme. لا تتحمل Followme مسؤولية دقة أو اكتمال أو موثوقية المعلومات المُقدمة، ولا تتحمل مسؤولية أي إجراءات تُتخذ بناءً على المحتوى، ما لم يُنص على ذلك صراحةً كتابيًا.
اترك رسالتك الآن