美国又将迎来一场“核弹”级考验？
在硅谷银行突然倒闭引发的银行业危机担忧持续之际，近日，多家媒体和华尔街投行警告：那些面临着流动性危机的中小银行，又将迎来一场“核弹”级考验。
最新数据显示，未来五年间，这一风险敞口大考在即：将有2.5万亿美元贷款到期。仅今明两年就有近万亿美元债务到期。明晟（MSCI）Real Assets部门的研报显示，美国商业房地产在2023年将有4000亿美元债务到期，2024年另有近5000亿美元贷款到期，未来五年内共有总计2.5万美元的债务到期。
鉴于去年下半年起，美国最大型银行陆续收缩对商业房地产贷款的敞口，中小型银行异军突起成为商业地产新发贷款的主力军，近期这些地区银行的动荡加剧了商业房地产债务的压力。
研报称，一方面，放贷机构可能在地区银行倒闭危机之后收缩贷款规模。同时，加息环境中更高的借贷成本和下跌的房产价值，增加了商业物业持有人的现有房贷再融资（refinance）难度。
这就构成了一个恶性循环，即伴随美国银行业危机蔓延，规模较小的银行可能进一步回撤商业地产贷款规模，私人债务基金可能参与进来填补空白，但他们要求的融资成本会更高，且不太可能达到所需的规模，造成信贷紧缩的局面。
明晟Real Assets的经济学家Jim Costello便称，上周美国银行业动荡已经击中了2022年支持商业地产按揭贷款最多的贷方集团——中小型的地区银行，“这就好比在一个人坠落的时候再踹上一脚，无疑会加速坠落的过程。关键是这一切正在发生。”
具体来看：在商业办公楼地产领域，明晟认为有近400亿美元的房产更可能陷入困境，即令银行等放贷机构面临这批债务的偿付压力。摩根大通和高盛指出，截至今年2月、即地区银行业危机之前，美国中小型银行的商业地产贷款敞口高达惊人的70%-80%。
摩根大通、马斯克都在警告
摩根大通称，美国商业房地产支撑着数千亿美元的债务，而这些债务将在明年到期，需要以更高的利率进行再融资。这可能会对整个银行系统造成冲击，然而本月早些时候，硅谷银行及签名银行的破产，已经对整个银行系统造成了冲击。
摩根大通全球市场首席策略师Marko Kolanovic警告称，“商业房地产的压力似乎正在加剧，而银行的冲击可能会使其债务负担复杂化。”
此外，美国银行Michael Hartnett此前也表示：“人们普遍认为，随着商业地产贷款的贷款标准进一步收紧，商业地产将成为下一个出现危机的领域。”
一方面，美国房地产和租金价格持续下跌；另一方面，由于许多员工仍然在家工作，商业房地产空置率仍处于50%左右，这都对该行业造成了沉重打击。
这种疲软正在资产价格上显现出来。追踪商业抵押贷款支持的债券投资组合iShares CMBS ETF，目前的交易价格远低于2020年3月新冠疫情最严重时的低点，仅比该基金2012年成立以来的最低水平高出6%。
近日，美国媒体Kobeissi Letter在社交媒体推特上发文称，未来五年美国将有超过2.5万亿美元的商业房地产债务到期，规模之大远超过去任何时间的水平。与此同时，全美平均房价翻了一倍多，而商业地产的入住率却只有60-70%。
特斯拉CEO马斯克回复了Kobeissi Letter，并表达了相同的担忧。他表示，这是美国迄今为止最严重的、迫在眉睫的问题。房贷也是。
咨询公司Grit Capital创始人兼首席执行官Genevieve Roch-Decter，几天前也提出了这个看法。他发推称，硅谷银行的倒闭不过是昙花一现，银行资产负债表上的商业地产贷款才是巨大的定时炸弹。
他解释道，由于借贷成本上升，贷款违约率可能会飙升；而房地产价格则会因为需求疲软而下跌，导致银行商业地产投资组合的价值也随之下跌，给银行形成筹集新资本的流动性压力。
华尔街著名投资人，潘兴广场基金负责人比尔·阿克曼则强调了小型银行在建筑和房地产领域的重要作用。如果商业地产贷款爆雷，导致储户开始挤兑小型银行，那么小银行将放缓对行业的房贷，并导致美国经济的停滞。
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