黑石集团宣布违约：全球地产泡沫破了？

黑石集团宣布违约：全球地产泡沫破了？

当地时间3月2日，综合媒体报道称，全球顶级资产管理机构黑石集团有价值5.62亿美元的商业地产抵押贷款支持证券发生违约，这批证券是以2018年收购的芬兰企业SpondaOy拥有的一系列写字楼和商店为担保的。

据知情人士透露，黑石曾向证券化票据持有人寻求延期，以便有时间处置资产和偿还债务。但俄乌冲突和利率上升引发的市场波动中断了其出售过程，加之债券持有人投票反对进一步延期，这份声明显示，这批证券现已到期并尚未偿还，贷款服务机构MountStreet已确定黑石违约。

知情人士透露，此前黑石集团曾打算通过产品展期，以便自己拥有更多时间处置资产并兑付上述票据本息，但遭到投资者的拒绝。

资料显示，黑石集团此次违约的 CMBS票据底层资产，是芬兰企业Sponda Oy持有的一系列写字楼与商店，这些资产在2018年被黑石集团以约18亿欧元收购。

去年底，评级机构惠誉曾下调对黑石上述资产证券化票据的评级，理由是疲弱的宏观经济前景，以及资本市场对次级质量非流动性资产的投资兴趣缺失，将给这个项目再融资带来重大挑战。

一位熟悉欧美商业地产投资的对冲基金另类投资部门主管表示，此次黑石遭遇CMBS产品违约，或将引发旗下旗舰房地产投资信托基金BREIT更大的赎回压力。

受欧美商业地产市场持续低迷与投资者获利离场情绪高涨等因素影响，黑石BREIT已连续4个月触发资金赎回规模上限。目前市场普遍认为，随着CMBS产品违约持续发酵，3月黑石BREIT 或将继续触发资金赎回上限。

截至今年1月底，黑石BREIT净资产为710亿美元，且产品规定单月客户提款金额上限是净资产的2%，单季赎回上限不得超过净资产的5%。

“可以预见的是，若黑石集团想尽早平息CMBS产品违约风波，或将不得不以更大折扣出售优质商业地产项目。但目前市场买家相对稀少且银行不愿提供项目再贷款，导致黑石不得不做出更大牺牲，才能妥善处理这场产品违约风波。”上述对冲基金另类投资部门主管认为。

为何出现违约？

在多位业内人士看来，黑石这款CMBS产品陷入违约风波，一个关键因素是当前CMBS交易市场面临“冻结”，导致黑石无法发行新的CMBS产品借新还旧。

去年美联储大幅加息导致CMBS新产品发行成本骤增，众多金融机构宁愿选择不发行产品也不愿承担过高的融资成本.

另外，美国商业地产市场持续低迷，导致CMBS市场投资者投资兴趣大降。美国按揭贷款银行家协会MBA的数据显示，去年CMBS底层标的——商业房地产贷款同比下降10%至8.04亿美元，今年预计进一步下跌15%至6.84亿美元。

巴克莱银行策略师Lea Overby表示，去年美国商业地产下跌13%，已重创市场投资信心。若美联储不得不超预期加息或将高利率维持更长时间，美国经济衰退风险将进一步加大，引发更多资金撤离商业地产投资市场。

还有一个原因是：此次黑石集团之所以遭遇CMBS产品违约的另一个原因，是黑石将大量资金用于应对BREIT资金赎回压力。

值得注意的是，黑石集团正竭力淡化前述北欧CMBS产品违约所带来的各种负面冲击，包括资本市场对自身品牌与资本运作能力的怀疑，避免引发更大规模的BREIT资金赎回压力等。

黑石表示，当前处于违约风波的这款产品仅是Sponda旗下资产组合的一小部分，目前黑石集团继续对这家公司核心商业地产组合与管理团队充满信心。

此前曾遭遇赎回危机

从去年10月开始，受股市低迷、利率上升和房地产市场低迷的影响，黑石旗下房地产信托基金BREIT投资者赎回请求激增，已经超过了黑石此前设定赎回门槛。

黑石不得不宣布限制赎回，12月限制赎回份额从2%降到0.3%，短期内积压了数十亿美元的赎回请求。这一下子让投资者更恐慌了，一时间“雷曼”危机传闻四起。

Fotheringham在研究报告中告诉投资者，为了应对不断上升的赎回要求，黑石对旗下房地产投资信托基金BRIET开始执行先前披露的赎回限制，这对于该集团的中期增长而言可能是一个重大的逆风。

Fotheringham还对黑石2022年的每股收益预期下调0.06美元至5.04美元，将2023财年的每股收益预期下调0.39美元至5.50美元。

全球疫情爆发以来，由于经济低迷，黑石一度拿着投资人的钱大肆抄底房地产业务。

去年4月，黑石BREIT以76亿美元收购美国物业投资集团PS Business Parks。此后又用130亿美元全现金收购学生公寓类地产公司，此项全现金交易是黑石BREIT最大的学生住房交易。

而深陷赎回危机后，黑石不得不卖出手上的资产。

1月29日报道称，黑石以4亿英镑（约34亿元人民币）的价格，出售了伦敦地标综合体——圣凯瑟琳码头，购买方为新加坡前首富郭令明。

1月25号，黑石确认出售位于巴塞罗那的一栋建筑，售价2.4亿欧元（约17.5亿元人民币）。而此前两位消息人士称，黑石正在洽淡将印度最大房地产投资信托公司Embassy Office Parks中的一半股份出售给贝恩资本，交易价值达4.8亿美元（约32.6亿元人民币）。

今年1月初，黑石还向加州大学“求救”。加州大学同意向Blackstone管理的不动产投资信托基金BREIT投资40亿美金，持续6年。

不过UC Investments和黑石达成协议：黑石要担保加州大学的年化回报率至少为11.25%，否则黑石就要补足10亿美元差额。

下一个雷：美国商业地产？

近日，多家媒体报道称，美国商业地产可能是继银行业危机后下一个要暴雷的行业。未来两年到期的近万亿美元债务，小银行跟随大银行收紧贷款敞口的可能性，都加剧了商业地产的压力。

目前，越来越多的华尔街大行都在警告这一灾难性的前景，包括美国银行、高盛、摩根士丹利、摩根大通、瑞信......

比较他们的研究发现，各大行的结论极其相似：作为美国商业地产（CRE）的最大债主，区域性银行的危机正蔓延到CRE市场，CMBS息差飙升，CMBS拖欠率已开始上升，而当前最脆弱的办公室地产可能会最先被引爆。