投资者疯狂逃离美国地产基金？

投资者疯狂逃离美国地产基金？

劲爆消息！近日，全球最大的私募股权基金管理人黑石集团旗下最大的房地产基金被限制赎回资金了，理由是太多资金集中赎回。

经历疫情期间的地产价值快速膨胀后，黑石旗下资管规模达到1260亿美元（折合人民币约9000亿元）的旗舰基金——黑石房地产投资信托基金（BREIT），正在面临客户“撤资潮”。

突然的一封信吓坏投资者

12月1日，黑石给客户致信称，房地产收益信托基金（BRIET）12月只有占净资产规模0.3%的额度可供投资者赎回资金。而该基金赎回规则是每个月不超过净资产规模的2%，单个季度累计不超过净资产的5%。

这一举措吓坏了股票市场的投资者。12月1日，股价一度闪崩12%，收盘仍大跌逾7%。最近16个交易日，黑石狂泻28%。现价较历史高峰也已经大幅暴跌44%，蒸发市值450亿美元。

业内人士指出，黑石经历了一波挤兑，紧急出此下策。

今年10月，投资者赎回资金申请高达18亿美元，占到公司净资产规模的2.7%。虽然额度超标，但仍然100%履约。

到了11月，更多投资者要求赎回，黑石遭遇困境，仅仅受理了43%的申请，总计13亿美元。

基金投资者愈发恐慌，12月赎回卖盘蜂拥而入。黑石认为出现了流动性危机征兆，赎回额比例从2%骤降至0.3%。

自2016年成立以来，BREIT一直是黑石集团的“拳头产品”，吸引了700亿美元的股本（若将杠杆考虑在内，其总资产为1260亿美元）。仅在2021年，BREIT就吸引了超过200亿美元的净流入，而在2022年前9个月又带来了约170亿美元的净流入资金。

黑石集团的BRIET基金今年以来回报率为+9.3%。相比之下，更多的房地产投资信托基金市场在2022年已是举步维艰，Vangard房地产ETF（VQN）今年迄今的总回报率为-13%。

对于黑石突然的一封信，业内分析认为，黑石这种限制赎回的做法，可能会导致一些投资者重新考虑他们对BREIT的配置投资，并在2023年的时候继续赎回，同时BREIT未来的资金流入也可能会减少。

巴克莱分析师Benjamin Budish指出，对BREIT资产净值可能继续下滑的担忧日益加剧，这可能产生连带效应，导致未来新资金流入大幅减少。

美国房地产市场怎么了？

新冠疫情以来，由于欧美央行超级宽松的货币政策，全球大量的流动性涌向各类金融资产以及实体领域，造就了史无前例的资产泡沫以及40年以来最高的全球大通胀。

房地产自然也会享受资本泡沫浴。据经合组织数据显示，34个成员国的平均房价较2019年上涨35%。其中在2020年3月至2022年6月，美国房价惊人上涨42%。

今年以来，面对超过40年高位的通胀水平，美联储带领全球央行开始暴力加息。一年加7次，加息幅度可能会高达450个基点（12月预计50BP），叠加大幅缩表，货币紧转弯程度创40年最快。

由于美联储的疯狂加息，美国房地产市场一夜之家进入寒冬。今年10月，美国购房者信心指数快速滑落至39，创下1980年代以来最低水平。11月，NAHB房地产指数仅仅只有33，接近2020年5月新冠封锁时的最低点，低于2007年2月的水平。

毕马威首席经济学家Diane Swonk预测，2023年美国的房价或将下跌15%。摩根士丹利则认为，美国房价调整才刚刚开始，凯斯-席勒全美房价指数将于2023年同比下跌4%，2022年6月至2024年底，美国房价将由峰值下滑约10%。

许多房地产投资信托基金第三季度电话会议上反复出现的一个主题就是：房地产交易市场大幅放缓，这样会使市场的价格发现机制缺失。

考虑到今年来股票、债券都表现不佳，那些机构投资者眼下能够获利退出的资产并不多，而房地产基金就是其中之一。

更何况，不少投资者还认为，目前房价还未跌到位，房地产投资信托基金和房地产行业将面临进一步下跌。

资产管理公司Principal Global Investors的首席策略师Seema Shah，对房地产行业未来的“潜在陷阱”提出了警告，“我们必须小心利率大幅上升，某些资产类别将受到影响”。

相关背景：

黑石官网显示，目前黑石管理的房地产业务规模高达3190亿美元，管理的房地产投资组合规模价值5650亿美元。而整个黑石的资产管理规模高达9510亿美元，包涵房地产、私募股权基金、对冲基金和信贷保险等四大业务板块。

分析师指出，鉴于黑石集团投资的是长期核心房地产资产，持有期相当长，因此限制赎回是有意义的。如果没有限制，黑石集团将被迫低价出售资产，这将伤害所有BREIT的持有人。

黑石方面近日表示，其投资工具中有93亿美元可以直接动用的流动性，若有需要还能再出售90亿美元的债券资产。