■ 东证REIT指数调价，高估情绪有所缓解。
■ 虽然租金继续下降，但 J-REITs 的稳定收益率有望超过通胀，也需要纳入考虑范围。
这是对日本房地产投资信托（J-REITs）和日本房地产市场趋势的总结，笔者每半年定点观测的日本房地产投资信托（J-REIT）和日本房地产市场的动向。在上一次的去年8月末，代表性的J-REIT指数东证REIT指数不仅仅是一时的调整，而且是下跌趋势*1。从那时起，东证REIT指数继续下跌，其方式与租金下跌等恶化的基本面趋于一致。
在此期间，日本的新型冠状病毒疫苗接种工作取得进展，恢复经济活动的势头比去年9月左右有所增加，，但是去年末以后，奥密克戎的感染急剧扩大，房地产的劳动率和租金都持续低迷。随着远程工作的普及和旅游需求的减少，特别是对办公室和住宿设施的影响很大，办公室方面，以东京（1月空房率：6.26%，平均租金：比去年减少6.1%）为中心，持续着空房率上升和租金减少的基调。住宿设施方面，客舱开工率（1月：33.9%）恢复缓慢，全国消费者物价指数的住宿费（1月：比上一年上升0.6%，比上一年下降1.3%）也大幅低于疫情之前的水平。
东证REIT指数调价半年多，显示风险溢价的利差（股息收益率-10年期国债收益率）扩大至3.7%以上，为近一年来的最高水平。价格感觉有所缓和。另一方面，预计短期内租金还会进一步下跌，价格调整压力依然存在。此外，金融缓和的长期化观测比半年前有所回落，10年国债收益率的上升压力正在增强，这一点值得关注。
放眼外部环境，世界物价持续高涨，资产运用方面应对通货膨胀也成了课题。REIT作为相对稳定的投资收入和可以期待与通货膨胀对冲的资产类别，其产品特征的吸引力相对增加。在美国，随着物价的上涨，房地产租金的上涨已经得到确认，REIT在通货膨胀对冲方面发挥了一定的作用。在日本，如上所述，在办公室、住宿设施等处都面临着租金下跌的压力，虽然没有对通货膨胀的对冲做出贡献，但是分配利息率却超过了目前的通货膨胀率，实际收益率正以正数的态势推移着。 虽然与通胀挂钩的政府债券收益率仍为负数，但把J-REITs 作为替代投资来考虑，也不失为一种策略。
* 1 2021-08-30 独家财报：J-REIT：东证REIT指数未来走势分析
* 2 美国生产者物价指数中消费物价指数的办公楼租金、商业地产租金、工业地产租金和主要住房租金呈上升趋势。
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