■ 日经平均股价落后，东证REIT指数正处于顶峰 。
■ 新冠疫情以来，房地产市场的基本面已经恶化，并且已经过了中期阶段。
作为日本房地产投资信托（J-REITs）的代表性指数，东证REIT指数正在不断调整。 7月下旬5日均线跌破25日均线出现死叉，上周一度穿破一目均衡表的云团。从中长期来看，J-REIT 的高峰和低谷时间往往与股票指数大致相符，这次也在2月16日日经平均股价以30714日元的价格创下了最近的高价，约5个月后（7月13日）东证REIT指数以2178点创下了最近的高价。
2021年，日本国内外REIT在主要资产类别中均表现出色。稳步推进的背后，是全球疫苗接种进展带来的经济复苏。由于新冠疫情而下降的租金在逐渐恢复，推高了房地产投资信托基金的价格。然而，日本自年初以来发布了3次紧急事态宣言，住宿设施的入住率（6月：28.7%）一直低迷。根据不动产服务大公司CBRE的调查，因新冠疫情而需求增加的物流设施租金将继续上涨，而东京都内写字楼和商业设施租金的下行压力将逐渐增加。
此外，据东京KANTEI调查显示，在住房交易价格大幅上涨的同时，租金上涨缓慢，因新冠疫情引起的住宅需求变化和销售的控制，价格形成了十分明显的扭曲现象。整体来看，自新冠疫情以来，房地产租赁市场一直停滞不前，经济早日复苏的预期有所下降，难以容忍基本面背离，这是J-REIT市场调整的一个原因。
笔者每六个月定点观察J-REIT和日本房地产市场的走势。上一次是在 2021 年 2 月，基本面已经恶化（即租金下降），除非房地产价格预计会上涨，否则很难证明 J-REIT 价格进一步上涨的合理性。近6个月，东京、大阪写字楼等日本房地产市场部分周期的顶峰愈发明显，雷曼冲击以来的长期转折点已经到来并且变得更加激烈。在日本，由于宽松的金融政策预计将长期化，所以如果用分配利率等来衡量的话，J-REIT并没有显著的高比例感，但是今后，分配金减少的情况下，在现行水平上未来的高比例感会增强。目前东证REIT指数的下跌不仅需要在上升局面上进行短期调整，还需要注意可能是向下降趋势转变的局面。
إخلاء المسؤولية: الآراء الواردة هنا تعبر فقط عن رأي الكاتب، ولا تمثل الموقف الرسمي لـ Followme. لا تتحمل Followme مسؤولية دقة أو اكتمال أو موثوقية المعلومات المُقدمة، ولا تتحمل مسؤولية أي إجراءات تُتخذ بناءً على المحتوى، ما لم يُنص على ذلك صراحةً كتابيًا.
