学区房，又迎超级利空。
01
近日，北京市西城区明确，2020 年 7 月 31 日后购房家庭，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
这意味着，喧嚷已久的 " 多校划片 " 终于到了落地时刻，而且比预想的更狠。
作为中央政务区之一的西城区，可谓寸土寸金，教育资源更为全国之冠，连带学区房一路攀升，均价动辄 15 万乃至 20 万以上。
如果高价赌上的学区房，有可能会被 " 多校划片 " 分配到普通学校，那么必然是学区房投资的最大的滑铁卢。
与往年更多是口号宣示不同，今年北京西城区开始玩真的。
西城区最负盛名的德胜片区，顶尖名校云集，" 小升初 " 市重点名校比例超过 80%，学区房历来引发疯抢，有老破小均价直奔 30 万元以上。整个片区几乎都是名校，上有 " 牛小 "，下有托底，学区房价格极其坚挺。
然而，多校划片，不再局限于片区内，而向邻近片区调剂。花了上千万买了德胜片区的学区房，有可能被分配到什刹海和新街口片区，后两个学区整体教育质量远逊于德胜片区，新街口片区市重点比例只有 30% 左右。
更狠的是，在个别片区，凡是去年 7 月之后购买学区房的，全部被分配到邻近片区，不只是 " 多校划片 "，更是 " 不分片区多校划片 "。
这就带来极大的不确定性。
花二三十万均价博得的学区房，最后可能被分配到只有十来万房价的学区范围，必将引起学区房价格的重新配置，让 " 价高者得 " 的学区投资逻辑崩盘瓦解。
这正是 " 多校划片 " 的威力所在。
02
这次之所以玩真的，在于今年以来整个形势发生了变化。
学区房最大的政策转折点，当属今年 4 月召开的高层会议。会议提出，要坚持房住不炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。
房住不炒和增加租赁，都是既定政策，但 " 防止以学区房等名义炒作房价 " 则是首次出现。这也是 1998 年住房商品化改革以来，高层会议决策首度对准了学区房。
自此，学区房调控开始加速，而与教育相关的政策逐渐密集。
先是校外培训遭遇史上最严调控。
教育部成立校外教育培训监管司，专司校外培训管理。同时，相关部门对 15 家校外培训机构处以 3650 万元的顶格处罚，而多地开始明确严控校外培训。
接着北京、上海等地表示将正式启动学生暑期托管服务。
由各区教委组织面向小学一年级至五年级学生的托管服务，托管服务内容主要包括提供学习场所，开放图书馆、阅览室，有组织地开展体育活动等。不组织学科培训和集体授课。
显然，此举意在遏制暑期校外培训的浪潮。以官方的暑期托管作为替代选择，减少每逢假期学生一窝蜂挤在培训机构的盛况，从而进一步减轻教育负担。
同时各地开始针对学区房进行专项调控。合肥首提" 学区限购范围 "，明确优质学区将严格限购，与非学区形成明显政策差异；宁波则专门制定了 113 个学区房小区二手房参考价，对此进行规制。
此番随着北京西城区 " 多校划片 " 全面落地，未来将会向其他地区推广。可以说，多校划片，将是未来大城市的主流政策。
一旦多校划片推广开来，以往 " 一个萝卜一个坑 " 的学区房投资逻辑必然不复存在，靠追逐顶尖学区房谋求超额收益，将会面临着极大的不确定性。
03
除了 " 多校划片 "，学区房面临的风险越来越大。
其一，学区资源重新分配的风险。无论是租售同权，还是多校划片，抑或指标到校，只要能够落地，都会对学区房产生釜底抽薪式的影响。虽然短期内，由于各种利益的阻碍，这些政策或许很难迅速推进，但这是学区房未来的可能的发展方向，必须提前做好预防。
其二，政策变动的风险。2020 年，深圳有片区均价 10 万 + 的公寓性质学区房被统一降分。前不久，苏州工业园区将新购学区房学位锁定年限从 5 年提高的 9 年，而深圳某小学更是试图限制 30 平方米以下的小户型学区房直接入学的资格 …… 政策变量，已经成了学位房的重要影响因子。
其三，开发商虚假宣传的风险。虽然多地政府已明令禁止楼盘捆绑学位房宣传，但学位房作为房价的重要组成要素，会被开发商或明或暗地变相宣传，并体现于房价之中。
但是，学位本身具有不确定性，开发商同样也有误导宣传的动机，这就导致学位房投资往往充斥着各种道德风险。
其四，学位房与教育实力不相匹配的风险。每一个家长都不想自己的孩子输在起跑线上，但买到一流的学位房，未必就等于买到了美好的未来。学位房与高考之间的关系，越来越不稳定，这对学位房的实际效果必然提出质疑。
其五，城市格局洗牌的风险。任何区域的教育，都是由人来决定的。随着新城区拔地而起，尤其是一些城市的政务区和商务区不断转移，城市的白领和金领群体也随之而转移，这些人群聚居之地，教育质量一定不会差，这就对传统老城区的学位提出挑战。
04
在教育资源仍不均衡的当下，想要终结学区房显然不可能。
但越来越多的政策大变局，将学区房的投资属性打得七零八落。还要不要投资学位房？
对于这个问题，答案并非 " 是 " 和 " 否 " 如此泾渭分明。学位房到底还能不能投资，关键要看投资的是什么样的学位房。
其一，不要豪赌顶尖学区房，次顶级的学区房或许性价比更高。学区有多牛，学区房的溢价就有多高。拿出市场 30% 的溢价去豪赌学区房，反要承受多校划片、指标到区等政策的直接冲击，反倒不如选择溢价相对合理、不属于过度冒尖因此而严打的学区房。
其二，投资单个学位房，不如投资拥有优质教育资源聚集的区域。要知道，优质教育资源往往都聚集于中心城区，每个城市都有自己的教育强区，这些区域名校云集。不管是单校划片，还是多校划片，一般都不影响学区房的价值。
其三，在学区房选择上，老破小优于老破大。许多老城区的旧房子，最大的价值就在于学位。买学区房投注的是优质学位溢价以及稀缺教育的升值空间，并非房子本身。相比于老破大，老破小反而是更具性价比的选择。
其四，跟着白领和金领群体走。一个地方的教育是否优质，与学校的底蕴有关，也与家长和社区的氛围有关。白领和金领群体聚居之地，学区质量普遍存在向好的发展优势。所以，一些政务区或商务区的准学位房，性价比反而高过老城区的传统学位房。
作者：凯风，文章来源微信公众号：国民经略，版权归原作者所有，如有侵权请联系本人删除。
إخلاء المسؤولية: الآراء الواردة هنا تعبر فقط عن رأي الكاتب، ولا تمثل الموقف الرسمي لـ Followme. لا تتحمل Followme مسؤولية دقة أو اكتمال أو موثوقية المعلومات المُقدمة، ولا تتحمل مسؤولية أي إجراءات تُتخذ بناءً على المحتوى، ما لم يُنص على ذلك صراحةً كتابيًا.
