前阵子，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局的负责同志在京主持召开“房地产税改革试点工作座谈会”，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。
这次会议比以往的会议往前迈出了一大步：
首先，此次会议为“房地产税改革试点工作座谈会”，是以多部门座谈会而非研讨会形式召开的，属于政策决策性质；
其次，多部门中有人大部门（预算工委）参与，会议重点是“试点”，是执行层面的会议。
喊了这么多年的“房产税”，这次似乎真的近在眼前了。那房产税到底跟普通老百姓有什么关系呢？对房价是不是真的有影响？
答案可能跟你想的不太一样。
开宗明义
虽然已经讨论了这么多年，但还是需要明确一下基本定义。“房地产税”和“房产税”，只有一字之差，但含义完全不一样，分清楚这两个概念很重要。
“房地产税”是指对房地产占有、交易和收益等所有环节征收的各类税项的总称，是一个综合税种的概念，包括增值税、城市维护建设税、印花税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、房产税等10种税。
“房产税”是“房地产税”科目下的一个单一税种。
目前正在实施的“房地产税”，课税特点是“重开发和流转，轻保有”，就是主要在房屋开发和买卖环节征税，交易完成后持有房屋不征税。
比如，开发商在开发建设时需要缴纳耕地占用税、城镇土地使用税、契税和印花税；在交易买卖过程中，买方需要缴纳契税；卖方涉及到增值税、个人所得税、城建及教育附加。理论上，交易环节也涉及到土地增值税和印花税，但国家税务总局规定这两个税种免征。
我们大家最关注的，其实是“房地产税”下的“房产税”，属于对保有环节征税，也就是说，只要你名下有房，可能就需要缴税，而我们过去是不征收“房产税”的。
这几年讨论的“房地产税”改革，其实很重要的就是在讨论是否开征“房产税”的改革。
征税障碍
既然“房产税”是在保有环节征收的税，也就是对存量财富的课税，那就属于“财产税”。
在我国，将房产作为财产征税，面临很多障碍。
比如，争议最大的产权问题。在绝大部分开征房产税的国家，土地都是私有的，所以对私有财产征税，在法律上没有障碍。
但中国的土地是公有制，公有制土地又可以分为国有土地和集体土地。建在土地上的房屋只有使用权而没有所有权，那既然我们对房屋没有所有权，那怎么能缴纳房产税呢？
由此又顺延出课税主体的问题。如果不对土地，而只对地面建筑物征税，那建立上述两种不同属性土地上的房屋产权又可以分为很多种类，除了商品房之外，还存在大量的经适房、房改房、央产房、军产房及小产权房，对这些性质五花八门的房子，分别按什么标准设置税率呢？
目前流传最广的征税方式是从价税，就是对房屋估价，然后以估价为基础收税。但很多人质疑，如果按价格征收，是不是会让很多收入比较低甚至没有收入的北京老头和老太太难以承受。
再者，中国的不动产登记不够完善，房屋评估体系暂时也比较薄弱，没有完善的评估办法和评估机构就做不到价值公允，做不到价值公允，征税就不公平。
技术问题不是大问题
以上的这些担忧都很有道理。
但事实上，在我们的制度背景下，我们面临的技术问题和法律障碍并没有想象中那么复杂。
在所有权方面，1983年的国营企业“利改税”已经提供了经验借鉴。
按公司法来讲，国资委作为国有企业的实际出资人（所有权股东），国有企业利润应当全部归属国资委。但在那个特殊的历史时期，我们出于各种考虑，废除了利润上缴，国企只需要跟普通企业一样，上缴所得税即可，利润可以全部留存，用来发展自己。
一直到2007年，我国出台《中央企业国有资本收益收取管理暂行办法》等文件，才又规定，国有企业除了缴税，也开始逐渐向国家分红（分红比例也很低），进入“利税并存”阶段。
所以，当《物权法》规定了房屋所有权与土地使用权不可分离，房屋使用权自动续期之后，虽然在法律意义上居民依旧没有土地所有权，但事实上与拥有所有权一样，可以对房屋自由处置。
所有权问题难以构成征税障碍。
那经适房、军产房、央产房、小产权房等不同性质的房子怎么处理呢？
其实基本不需要处理。
早在2011年，针对个人保有的房产，上海、重庆已经开始房产税试点。但对于沪渝两市推行的房产税改革，主管部门和社会各界一直没有取得一致的看法。
此次“房地产税改革试点工作座谈会”其实是对沪渝两地试点后的“推陈出新”，发出的信号就是改革方向不变、改革步伐不停、改革思路渐成熟。
那上海和重庆的房产税怎么搞的呢？
简单讲，上海房产税的征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房，税率暂定0.6%。重庆的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房，实行累进制，税率有0.5%、1%和1.2%三档。
两市还设置有免税面积，上海是每人60平方米，重庆是分每户100平方米和180平方米两种起征点。
除此之外，还配备有其它优惠政策。
也就是说，在试点的两市，大部分居民家庭其实不需要缴纳房产税。
从试点来看，房产税的课税主体主要是房地产中的“增量”部分，存量部分主要是针对多套房，并不是居民现有的用于自住的“刚需房”。
经适房是一种社会保障性质的商品住宅，保障对象主要是中低收入住房困难的家庭，理论上对购买人群、房屋户型和人均面积有明确规定，不会超出免税面积。
所以，居民已经购买的经适房，事实上并不在计税范围。
央产房和军产房有相应的管理办法，不允许进入市场交易的，按管理办法处理。准予进入市场交易、办理产权变更的，在法律上已经可以确定为私产，按相应的税费办法处理即可。
假设继承军产房后成为多套房的，或许可以选择对其中一套房纳税，当然，在细节上有待商榷。
归根到底一句话，在中国，只要我们想做，基本就没有什么做不成的事儿，所有的制度障碍都可以解决，不能用其他国家既有的成文规章看待中国的法规和实践。
房地产税的真正目的
短期来看，房地产税中的“房产税”对房价可能有影响。
一方面，房产税会增加房产持有成本，将部分空置房推向市场，增加市场供给；另一方面，持有成本的上升也会使潜在购房者购房更加谨慎，减少需求。
但是，对房产税的认识不能简单停留在“对多套房征税”“打压房价”等概念上，因为从长期来看，房价本质上还是取决于人地关系（土地供应+人口数量）和经济基本面，房产税对房价涨跌没有决定作用。
比如，上海和重庆自2011年推进房产税试点以来，房价一直稳步上涨，受非房产税的其他因素影响，2020年末和2021年初，上海房价甚至出现了较大幅度的增长；而统计局数据显示，4月份重庆新建商品住房销售价格环比涨幅居全国首位。
推出“房地产税”更重要的意义，其实在于扩充税源、完善税制。
2011年在上海、重庆两市初次进行房产税试点之后，2013年的十八届三中全会在《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中，把“财税体制改革”提升到“完善和发展中国特色社会主义制度，推进国家治理体系和治理能力现代化”的战略高度，并且把“房地产税”改革作为财税体制改革的重要一环。
《决定》明确提出，加快“房地产税”立法并适时推进改革——这意味着房产税开始被纳入到房地产税制的整体框架中进行考察，并确立了立法先行的原则。
2021年，又在《第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中，再次明确“推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权。”
从这个角度看，此后增加的房产税试点城市，会朝着地方税体系改革、地方税政管理权改革两个大方向进行突破。
请注意我在以上几段中交替使用的“房地产税”和“房产税”的称谓。
需要厘清的是，“房地产税”（而不是“房产税”）的重要作用才是“扩充税源”和“完善税制”。
中国的税制是“分税制”，简单说就是中央政府和地方政府对税收按比例分成，在分成比例中，往往是中央政府占大头，而地方政府占小头。这就造成了中央政府和地方政府之间的财权和事权不对称。
地方政府事权重，财权轻，产生一系列问题。
就“房产税”来讲，其实数额非常低，低到已经试点的上海和重庆都没有单列来自个人住房的“房产税”数额。
如果从2011年两市试点后的税收变化中粗略推算，来自个人住房的“房产税”，在两市公共财政收入中的占比连1%都不到。
而“房地产税”在公共财政收入中的占比超过10%，房地产税改革完成后，包含“房产税”的“房地产税”作为一个整体，将来很可能成为县市级政府的地方主体税种和县市级政府的主要税收来源，这将增强县市级政府履行事权和支出责任的保障能力，进一步理顺中央与地方收入分配关系。
这才是推进国家治理能力和治理体系现代化的真正意义，也是税制改革的真正使命。
尾声
房地产税放在财税体制改革的背景下看，才有意义。
“房产税”不是豺狼虎豹，早晚都要征，其实与绝大多数普通居民无关，大部分人甚至体会不到房产税的存在。
根据财政部公布的“立法先行、充分授权和分步推进”的原则，接下来可能会快速扩大试点城市，但最迟可能要2023年甚至更晚，才会全国展开。
“房产税”其实是财税体制中“房地产税”中的微小一环，无论是“房产税”还是“房地产税”，对房价最多有短期影响，没有决定性影响，期待房产税对高房价“标本兼治”不现实。
最后，在房地产税改革的过程中，监管层和购房者都要注意市场交易秩序的稳定问题，防范市场借此类政策来哄抬房源和哄抬房价。
作者：贾铭，文章来源微信公众号：秦朔朋友圈，版权归原作者所有，如有侵权请联系本人删除。
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