从深圳第一豪宅背后的资本大佬，到把房子炒成了股票的“最穷炒房团”，最近一段时间，何师父没少念叨深圳楼市。
这是没有办法的事，20年来的中国，若论最稳定最快速增值的资产，没有超过深圳房地产的。老何作为一个财经UP主，自然是必须好好研究这个课题。
我们先看一组数据：
根据中国房价行情网数据，在中国经济遭遇前所未有困难的2020年，深圳房价涨幅依然高达32.9%。很多热门小区，涨幅达到50%以上。
图片来源：格隆汇
八仙过海，尚且需要各显神通，可是深圳炒房客，比神仙还要逍遥，光着屁股从泡沫里游过去，就能轻轻松松把钱赚到手。
没上车的永远在骚动，买了房的都有恃无恐。
那么问题来了，深圳房价可以持续稳定暴涨，甚至无视全国房地产市场走势，走出独立行情，究竟谁给了ta勇气？
关于房地产价格暴涨，常识性的归因是这几个：地方财政对土地依赖的推动力，货币超发导致脱实向虚的涌动。老何要告诉你的是，这些理由全部错误。
常识固然重要，但是不做深入研究仅凭常识推断，往往会南辕北辙。
其实只要简单查一下数据，你就会发现，深圳政府早就不需要靠卖地赚钱了。而房产金融化贻害无穷，可归根结底，金融炒作的基础在于稀缺，金融化只是房价永远上涨的副产物而已。
真相或许让你听起来很不舒服，但事实上，对制造业能推动GDP的不恰当执迷，恐怕才是深圳房价的最大推手。
何师父今天就来剖析一下这个颠覆常识的深圳楼市，以及楼市之外的更大问题。
土地财政深圳背锅
过去20年，全中国房价都是一路上涨，有一个背后原因大家早就耳熟能详，那就是土地财政——地方政府拿卖地的钱，去进行规模庞大的投资，拉动GDP增长。
所以很多人说，一旦房价下降，损害的是所有人的利益。更有人觉得，房价绑架了地方政府，所以没法下跌。
但是，把这个逻辑套在深圳头上，是典型的看后视镜开车。
三、四十年前，土地财政的确对深圳贡献巨大。当时国家能拿给深圳特区的真金白银并不多，某种程度上，深圳是中国土地财政的开创者之一，没有卖地收入和土地融资，就没有深圳的高速发展。
但是今天的深圳是什么样？
拿出一个街道办的制造业就能跟美国PK，这虽然是调侃，但确实说明了深圳今天的制造业之发达。
可是坐拥华为、腾讯、万科等优质企业，也恰恰让深圳成为全国最不依赖土地财政的城市，税收才是深圳最大财源。
根据2020年一般公共预算收入和土地出让金对比，深圳的土地财政依赖度仅有27%，其它城市动辄100%以上（地方政府有多个财政账本，土地出让金属于政府性基金收入，不包含在一般公共预算收入之内，所以会出现超过100%的情况）。
下方的图高能反常识，需要认真读一读。
何师父简单讲几个结论性要点：
1.房价最高，涨幅最快的几个城市，深圳、上海、北京，财政对土地的依赖度都不高，甚至可以说早就摆脱了土地财政依赖。
2.近年来，制造业尤其是高新技术企业发展较为快速的城市，对土地财政的依赖度也在中位数以下，如苏州、合肥、天津、长沙、重庆。
3.一个鲜明的特点是，直辖市和特区跟省会类的大城市相比，对土地财政的依赖度急剧降低，这可能是因为其现代化转型更彻底所致。
来源：格隆汇
深圳是最近几年房价涨幅最大的城市之一，显然不能用土地财政来解释。
从下面这张图可以明显看出，深圳一点都不急着卖地，2011年之后的土地出让面积急剧减少。
深圳住宅用地出让面积与二手房均价走势对比 来源：Choice数据
深圳高房价的真正原因显而易见：住房实在是太少了。
这也符合基本的经济学常识：房地产价格归根结底由供需关系决定的。我们把右轴的房价绝对值改成增速，再做一张图，能看得更清楚：
深圳住宅用地出让面积与二手房均价同比涨幅对比 来源：Choice数据
过去十五年间，住宅用地出让面积与房价增速，呈现明显的负相关。
2011年之后的土地出让断崖式下滑，新房供应太少，是此后深圳房价暴涨的根本原因。
十几人抢一套房
深圳的房子到底少到什么程度？
为了说明这个问题，我们先要搞清楚深圳的常住人口数量，然后根据人口算出，深圳理论上需要多少住房。
可惜的是，深圳究竟有多少人口，一直缺乏统一口径。
2016年，《21世纪经济报道》曾经提到，深圳住建局测算，“十三五”期末（2020年），深圳常住人口将达到1200万，并按照20%的保障比例，算出深圳保障房供应缺口30万到40万套。
可是这个口径，跟其它政府数据是打架的。
根据深圳政府统计公报，2015年深圳常住人口就达到了1138万。《深圳市人口与社会事业发展“十三五”规划》提出，深圳2020将实现1480万人常住人口的目标。
更吓人的是，《南方都市报》早在2005年就报道，深圳市公安局负责人在政府发布上表示，深圳实际总人口已经超过1200万。
2017年，中国移动广东分公司根据手机用户数据算出，即使考虑到一人多卡情况，深圳18岁以上的月常驻人口也超过2200万。
月常驻人口是指某月在深圳停留23天以上
日均留驻时长超过10小时的18岁以上移动手机用户
（来源：中国移动广东分公司）
深圳市规划国土发展研究中心副总规划师李江最近也在公开演讲中承认，深圳的实际居住人口早已超过了2000万。
截止到2018年，深圳市共有各类住房1065万套（间），看上去也够2000万人住了？
其实不然。
这1065万套房子中，将近一半是城中村，剩下的还有工厂宿舍、单位自建房、旅馆等，真正可供普通人购买的商品房，只有181万套，平均十多个人抢一套房子。
深圳市规土委曾经承认，深圳的住房自有率仅有20%。
深圳住房结构 图片来源：智本社
少数农民占有了全深圳一半的房子，真正创造了深圳价值的人却无房可住，这种状况实在说不过去。
这就导致了以下局面：如果房价也能讲估值，现在的深圳房价估值独步全国，北京上海根本望尘莫及。
根据诸葛找房数据，2020年深圳房价收入比达到48.1倍，普通人不吃不喝48年，才能买得起40平米的房子。
脱虚向实
有一种流行的说法，认为深圳房子紧缺是天然的，因为深圳本来面积就小，大约只有北京的八分之一，上海的三分之一。
但实际上，如果比较建成区面积，三个城市差异并没有这么大。
根据住建部《2019年城市建设统计年鉴》，深圳建成区面积960平方千米，不到全市总面积的50%。北京建成区面积是1469平方千米，上海是1238平方千米。
考虑到深圳人口也比北京上海要少，土地面积差异可以忽略不计了。
深圳土地供应的真正问题，是根本没有把土地用来盖住宅，而是长期倾向于工商业用地。
是的，别的地方的问题是“脱实向虚”炒房，深圳可能正好倒过来，“脱虚向实”让住房的不平衡加剧了。
中国（深圳）综合开发研究院地产研究中心主任宋丁指出，在深圳全部土地供应中，住房用地的比例只有不到20%。
这个数字远低于全国城市平均水平31.4%，更别提美国的 46.9%、日本的 61.3%。
大家都诟病香港住房问题严重，但即使香港的住宅用地占建成区比例，也达到了28%。深圳不只是香港化，而且比香港更加极端。
据证券时报·数据宝统计，过去十年，深圳住宅用地成交面积431.5万平米，居全国103个城市倒数第四，不到北京的10%、上海的5.8%。
2017年，深圳全年竟然没有供应一块纯住宅用地。
一张图概括深圳居住用地供应现状，真是标准的“扎心”了：
图片来源：智本社
对于企业用地，深圳却极为慷慨。
深圳的写字楼面积是全国最高的，存量商业+写字楼的规模总量已达到1.6亿平方米，是东京的1.2倍，GDP却只有东京的40%。而深圳规划的写字楼增量预计还将有1亿平方米。
盖了这么多写字楼，其实根本没人用。
2020年第四季度，深圳写字楼的空置率达到了29%。
高企的写字楼空置率，以及华为等企业的外迁，被作为深圳经济脱实向虚的证据，但这种说法有失偏颇。
深圳写字楼确实有不少是服务于金融，尤其2018年之前，深圳大量的豪华写字楼租户，都是P2P等金融诈骗公司。
但别忘了，深圳无数制造业、高科技创业公司也都受益于供应过剩的办公场地。有多少远销全球的电子产品，都诞生在外表平平无奇的深圳写字楼里？
没有人比深圳中小企业更懂得商业用地的价值。
所以，拿房价问题来说深圳“脱实向虚”，完全是找错了靶子。
制造业悖论
理论上说，制造业能提高中下层居民收入，有益于老百姓买房。对深圳“脱实向虚”的口诛笔伐，看上去让你站在了道德的制高点。
但现实往往存在大量悖论，恰恰是深圳对制造业的过度扶持，让你更加买不起房了。
为什么这么说？
实际上，深圳在过去四十年始终是“工业立市”的典范。2019年，深圳的二、三产比重大约是四六开，二产占比远高于北上广。
最近几年华为等大企业的外迁，也让深圳政府非常焦虑，正想尽办法加大对工业的支持。
而地方政府最得心应手的产业支持手段，就是供地。
在土地拍卖制度下，拍卖溢价率可以大致反映土地供应的紧缺程度。从上图可以看到，最近几年，深圳工业用地的溢价率一直接近于零，说明供应非常充足。
大家去龙岗等工业区看一看，就能感受到深圳在这方面有多大方。
住宅用地的供应，却在对实体经济的支持中受到进一步挤压。
从2012年起，深圳每年的新增土地供应主要来自旧城改造，其中很大一部分是把落后的旧工业区拆除改造，简称“工改”。
“工改”过程中，原本有一个做法是把“普通工业用地”（M1）改变为“新型产业用地”（M0），后者允许在产业园内配套建设商业、公寓，这是深圳新增住房的重要来源。
然而，为了应对实体经济的不断外迁，扩大工业工地面积，深圳拿出了一个简单粗暴的办法。2018年8月印发的《深圳市工业区块线管理办法》，严禁在工业用地中安排成套商品住宅、专家楼、商务公寓，直接切断了这条增加住宅的途径。
2019年11月，深圳一次性推出30平方公里的产业用地，这比上海整个“十三五”期间的新增产业用地都要多。
更直观一点说，深圳2021年的住宅用地供应计划是363.3公顷，相当于3.63平方公里，仅仅是上述产业用地面积的十分之一。
在产业用地的挤压下，根据深圳2035规划，未来15年，深圳新增的商业住宅都不会超过70万套。
深圳，真的需要这么多制造业吗？
要说中国需要制造业，肯定是正确的。可是深圳本身面积狭小，要么把占地过大的制造业转移到周边地区，要么干脆扩大深圳辖区面积，或许是更好的选择。
反思城市增长模式
至此，我们可以得出结论，深圳土地供应的结构性问题，是房价泡沫的根源。
国家有一条城市土地开发度不超50%的红线，而一个城市如果造多了工业园区和写字楼，自然就会导致深圳如今已经没有新增土地可以供应的局面。
当然，国家也在统一考虑和解决这个问题。
去年，国务院发布深圳“先行示范区综合改革试点方案”，大幅放宽了深圳土地供应的自主权，其中就包括二三产业用地可以混用。这无疑为解决深圳房价问题开了个好头。
而我们这篇文章的真正目的，是想引起一些对于中国城市增长模式的反思。
北京大学光华管理学院副院长周黎安曾经论证，中国地方官员之间存在一种“晋升锦标赛”的选拔机制，晋升速度与当地GDP增速有明显相关关系，这是造就中国经济奇迹的重要原因。这也是张五常教授津津乐道的“县级竞争”的中国模式。
有利就有弊。
深圳土地供应偏向工业和商办，正是上述理论的体现。
但是经济是一个复杂系统，并不是把所有资源直接堆给企业，企业就一定能发展好。更令人无奈的是，无论“土地财政依赖”还是摆脱依赖发展实体经济，地方政府似乎都偏向于采用“土地”来解决问题。
这种模式甚至令人想起，美国无论解决金融危机、失业率、疫情、基建落后，都是一条路：印钞放水！
这样真的合理？
深圳制造业外迁，真正的原因并非政府支持不足，而是土地结构不合理导致的高房价，压制了企业获得低成本劳动力的能力。
政府在土地政策上对企业的偏向，正在反噬企业竞争力。
退一步说，就算极端的土地供应结构仍然能保证经济增速，然而要让2000万居民为此背上沉重的房贷，这样的增速真的有意义吗？
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