从看上心仪的学区房，到和房东谈判、筹钱并签完合同，古悦只用了 3 个小时。这个学区房是古悦为不到 1 周岁的儿子准备的礼物。3 个月后，中介告诉她，这套房涨了 130 万元。
古悦认识的另一位宝妈，为看学区房，一连数月挺着孕肚奔波劳碌，一度出现先兆流产症状。直到一天晚上，中介紧急通知她有一处房源，她看中后便赶去签约。到了签约现场，前来抢房的人挤满了电梯，房东没有跳价，她靠诚意打动了房东，先一步成交上岸。
这是去年下半年，上海学区房市场的两个截面。
但如今，市场风向变了。
4 月 30 日，最高决策层提出，" 防止以学区房等名义炒作房价 "，意味着学区房的乱象有望得到遏制。事实上，早在此前，全国多城已经陆续出台相关政策，整治炒作学区房行为，稳定楼市。
比如，北京近期发布的义务教育入学新政，堪称史上最严的入学政策：自 2022 年起，所有用于九年一贯制学校登记入学的住房，九年内只提供一个入学学位。
上海也不例外。3 月 16 日，上海市教委发布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，首次提出 " 名额分配 " 制度，重点中学 50%-65% 的生源名额将按比例分配到各区和各普通初中。
" 办法 " 一出，市场立刻有了反应。
上海一房地产公司市场动态分析师赫东旭盯着后台数据发现，成交量断崖式下跌。去年以高涨幅闻名的热门学区房小区 " 梅园 "，如今，其附近的房产中介挂出了 " 笋盘 " 字样。
" 笋盘 " 在二手房市场上指的是，低于市场价，性价比高的房子。它就像一块晴雨表，标示着当前学区房市场的不景气。
习惯了去年下半年学区房的强势走高，上海的部分学区房房东仍有高房价预期，只有急于出手的房东小幅降价，给予更多议价空间。
但买房者却按兵不动，指望价格进一步的下跌。
春节后，本是包括学区房在内、房地产市场的小阳春，但 4 月的上海，学区房市场不见小阳春，只见倒春寒。
价格和成交量的起落，考验的不是买卖双方的决断，而是人性。
01
老破小的舍与得
上海浦东新区的梅园三街坊，若只看一片干净的鹅黄外墙，不会想到这些 6 层建筑是建成 40 年的老房子。
这里面嵌套着被称为 " 手枪房 "" 条形房 " 的老旧房型，面积小的，只有三十几平方米，大的也不过七八十，门窗小，采光和通风多不理想。
一层住户的水龙头装在户外，厨房用水就在这里。因为阳台太小，每户都在阳台窗外向外安装了 2、3 米长的晾衣杆子，这里没有电梯、停车位露天。
这些俗称 " 老破小 " 的房子，每平方均价最低也要 14 万元，高的达 20 万。2 公里外陆家嘴的新建高层楼盘国信世纪海景，每平方米均价则在 14 万元上下。
梅园三街坊的住房
撑起高房价的是梅园三街坊对口的顶尖学区，涵盖了从幼儿园到初中。
尽管 " 老破小 " 居住体验差，但绝无仅有的优质教育资源，秒杀了江景房的舒适体验。不过对比动辄售价上千万起步的新楼盘，老破小学区房则是一个高性价比的选择，更受到有择校刚需的中产家庭青睐。
学区房的概念脱胎于学区划片、就近入学的政策，原本是为了方便学生上学、抑制因择校导致学生过度集中的政策而设计的，但因为优质教育资源的分配不均衡，名校对应学区的房产由此成了香饽饽。
" 老破小 " 中最抢手的是户型小、总价低的一类，被称为 " 上车房 "，意味着获得该学区对应教育资源的最小成本。
" 上车房 " 的买家，举家迁入户口之后，通常并不把它作为自住房，因为一室的格局，扣除公摊面积，很难满足学龄儿童三口之家的居住需求，他们要么有另外的产权房，要么就在靠近就读学校的地方租房住。
某住房交易平台显示，梅园三街坊的房价已达到 142306 元 / 平米
但也有像毕业后落户上海的小欧一样，虽然还没有孩子，但希望占有名校学位、同时自住的家庭买下的是，2 室 1 厅但难得的现代户型，更大的面积，预算约比同小区 " 上车房 " 贵上 200-300 万元，"（首付）资金都是卡到喉咙口的 "。
古悦买到的是徐汇区一处 35 平米的老房子。房子到手，迁完户口占好学位，她就以 4000 元 / 月的价格出租，以偿贷款。
对想买学区房的家长来说，时间是停在身后的鞭子，两股力量推着他们赶早不赶晚。
推力来自目标学校的入学门槛和录取排序。
古悦所在的上海徐汇区，当满足学生户籍地和居住地一致，学位 5 年内未被占用，产权人为父母等直系亲属时，入户越早、年限越长，录取排序越靠前、入学成功几率越大。
今年 3 月，各顶尖学校的学龄儿童摸底结果都发出了 " 超额预警 "，就是说入户时间短、排序靠后的家庭，将无缘名校。
拉力来自学区房涨价有利可图。
上海某学区房的价格涨幅情况（图片来源：安居客）
古悦就赶上了学区房涨价的中班车，3 个月内，她的学区房涨价 130 万，她说自己捡了便宜。
推拉两股力，叠加高中录取政策变动释放的部分需求，造成了去年下半年，上海学区房的明显涨势。
学区房不是青云梯，但一些家长仍愿意下注，博一个好的升学机会。
古悦买下的学区房，它原来的主人是一对老人，12 年前，为了让外孙女就读对口名校，老两口卖掉了自己的房子换来学区房，和女儿一家挤在一起住。
他们赌赢了，外孙女考上了区内一梯队的徐教院附中，还分到了提高班。
签完合同，老俩口很高兴，像是圆满完成任务一般，计划着给自己买养老房。
02
政策背后的博弈
3 月 19 日，是上海民办名校世外小学 " 小升初 " 摇号录取的日子，孟晓焦虑了一上午，因为摇号结果将决定女儿的升学走向。
中午 12 点，石头落地，孩子被摇中，直升世外中学。结果虽好，她却没有五年前 " 幼升小 " 被录取时的那份喜悦：" 因为这全是运气，和实力无关。"
义务教育阶段学生免试就近入学，是上海 2020 年推行的新政。无论民办、公办学校，都严禁以考试、面试、竞赛、培训成绩或证书选拔学生，公民同招、民办摇号录取，2020 年成为 " 摇号元年 "。
上海市教委基础教育处处长杨振锋在接受《南方周末》专访时称，让公办和民办同步招生，是为了引导各类学校提高教育质量，减少生源依赖，做到有教无类、因材施教。
上海部分区域小升初两轮摇号结果
但家长有另一番解读和考量。
古悦是在徐汇区长大的老上海人，在民办摇号落地之前，她本想让孩子读公立小学升民办初中，因为在上海，民办学校水平优于公办是共识，但新政落地，她不敢赌了，因为有 50% 概率孩子会被统筹安排进教学水平落后的菜小。
政策动态里，她看好公办学校的前景，升学更稳妥。和她有类似想法的家长转向公办优质学校的一二三梯队，而挤进这些学校的法宝，就是学区房。
长期关注上海学区房动态的赫东旭对南风窗记者分析，过去一些家庭可以不买学区房，直接上民办学校，吸收了部分学区房需求，如今又因政策变动而释放，学区房供需紧张，价格受刺激上涨。
优质生源是名校命脉，做过顶尖级建平学校校长的杨振锋说："（义务教育均衡发展的）核心是生源问题。"
调整生源结构成了系列政策引导的发力点。
2019 年，中共中央国务院提出《关于深化教育教学改革全面提高义务教育质量的意见》，其中规定完善招生考试制度，推进义务教育学校免试就近入学全覆盖
优质学生借学区房转向公办，民办学校很紧张，摇号增加了生源质量的不确定，原先优中培优的成名路子不好走了。民办摇号板上钉钉不可违，一些民办学校讨巧软性劝退。
去年 5 月 1 日，摇号前一周，民办强校华二附中在微信公号上推文《到华二初中读书，你真的想好了吗》引发争议。" 我们像待字闺中的女子，怕你不来，怕你乱来 "，道出了民办名校对优质生源流失的恐慌。
" 曾经占比很高的教授、法官、企业家家长 …… 每个学期要去上海大剧院看演出，不是免费的 …… 华二的课是有难度的 "，都在提醒家长注意门槛，选拔生源之心溢于言表。兰生复旦也用 " 单凭一时热情的择校，后果可能是漫长的痛苦折磨 " 婉言相劝。
但华二的推文在发出不到 2 小时后删除了，兰生复旦的劝退信也消失了，市教委批评问责，第二天华二连忙发道歉声明。
上海民办华二附中 2020 年 5 月 1 日发布的《到华二初中读书，你真的想好了吗》
一周后，兰生复旦 180 个招生名额，预估第一天摇号就涌进了 2500 人报名。
教育均衡和学区房的政策博弈还在于细节的变动。
挑选单体学区房之前，小欧先列出了上海各区小学初中都在公立第一梯队的双学区组合，剔除了周边有菜小的学区，以规避因学区变动带来的风险。
确定预算红线后，剩下的就是目标学区，这已经是家长们的可控范围，但这并不意味着绝对保险。
学区划出和划入的可能变动，在长宁区试点的 " 多校划片 " 会不会推广，都是操心家长的隐忧。
其中 " 多校划片 " 意味着，原先学区房和对口小学一一对应的确定关系被打破，对应多所学校，去的学校是好是坏，又得靠摇号运气。
政策制定者增加学区房不确定性，抑制其虚高价值的努力，在指望学区房占优校名额的家长看来意味着风险和损失。一位浦东新区家长的网络信访留言里带着不解：" 这个世界还认可努力奋斗的精神吗？"
但这样的质疑是失焦的。
热播剧《小舍得》探讨教育问题
3 月 16 日，上海市教委的中考改革方案，最大的变化在于，名额分配录取，实验性示范性高中（优质高中）需拿出不低于 50%-65% 的招生比例用于分配到区和分配到校，让各区每一所初中都有升入优质高中的名额。
入场券是：努力成为普通初中的领头羊，又不必依赖学区房。
" 生源不优化，老百姓对学校的信心不足，生源不好，你再努力效果也是不明显的。" 在回答《南方周末》对政策改革逻辑的问题时，杨振锋这样解释。
那些不追捧学区房的家长也有自己的诉求。
2020 年以来，上海多地业主信访请愿 " 引进优质教育资源 "，方案建议不少：划入名校学区、弱校寻求优质教育集团托管、新建优质学校分校、推动教师轮岗。
但相比信访请愿，家长们自发改造家门口学校的尝试更加实际。
古悦娘家的小区隔壁是一所新建学校，老师对学习抓得紧，每天都在 20:30 放学。有家长周末义务开设英语角，给孩子们补习，社区里早就低调进行着杭州文鼎苑、深圳锦庐花园式的学习小组，组团鸡娃。
为自己创造优质环境的典范是张江科技城，2002 年，这里还是教育荒漠，原先的张江高科实验小学、张江小学都是菜小，但高新人才在这里安家落户，改善了生源，菜小被改造摘帽，进入了梯队学校，被三公四校八大录取的学生从无到有、由少到多，被视为潜力股。
各方博弈中，还有一些笑谈真假难辨，但为人乐道。
紫竹半岛位于闵行区边缘，2012 年开盘价 3 万 / 平米，无人问津，2014 年前后对口顶尖学区华二紫竹，如今房价高涨至 10 万 / 平米。
今年 1 月份，网传，华二紫竹分校在全区期末考试排名不佳，导致紫竹花园半岛的房价狂跌百万，业主抛售。不过之后有人质疑网传排名的真实性，也有声音认为是营销号在带节奏博眼球搞促销。
紫竹半岛房地产的公司网页上，学区房的 " 招牌 " 一目了然
虚实之间，是以家长为目标的炒房者挑起的心理博弈。家长们以此为谈资，并信以为真的是：学生成绩和学区房价之间微妙的关联。
从生源分配着手的改革之策，始终要面对家长强烈的择校抢优心态，政策想要引导家长做符合教育规律的事。
但出发点的不同，家长、教育工作者和教育管理者奉行的规则存在偏差。
03
中产的信仰
古悦很清楚，一套学区房决定不了孩子的未来：" 我不需要他拼命读到最好来改变自己的命运。"
中产父母也是社会选拔的胜出者，他们知道成绩固然重要，但其实更珍惜 " 成长 "，关注陪伴和养成好习惯。
电视剧《小舍得》截图
明珠小学是浦东一所牛校，在等候在校门口的家长口中，会听见关于 " 牛校牛娃 " 的秘密。
比如，数学和英语有两套不同难度的教材，期末免考证书的含金量，老师会盯着学生把试卷错题订正完毕才能放学；家长配合老师，每天晚上 6-9 点，父母至少有一个人会放下工作，陪孩子写作业或互动。
最后一位带着孩子回家的父亲，从 4 点一刻的放学时间，一直等到了将近 6 点。
我和古悦约在徐汇区的日月光中心，当天，商场中庭有一场演讲比赛。几十个从幼儿园到小学不等的孩子在父母陪同下排队候场，有家长用心给孩子穿上了一整套红军服，配合演讲主题。
一个还没评委面前桌子高的小姑娘扎着俩小辫，捧着话筒抵着下巴，略低着头，腼腆但甜嫩地讲着故事。在她前面，比她稍大些年纪的孩子，先声夺人，洪亮自信的嗓音在台上收放自如。
从这里捧走的奖杯会成为学生档案 " 获奖记录 " 一栏里的亮点，伴随他们升学。
节目《小不点得吧嘚》针对 " 父母陪孩子写作业 " 这一话题采访学生
择校热，是基于名校的信仰而抢占优质资源，信仰包含着对环境和群体的认同。
古悦不希望孩子在民办学校里，不希望在 " 今天香奈儿出了什么新款 " 的日常讨论中感到自卑，也不希望遇到菜小里的不良少年。
这是属于中产的阶层文化认同，也是他们择校信仰的起点。这份认同从她们进入同一家医院产检，便开始建立。
待产妈妈们会互加微信拉群，古悦在的妈妈群里，就有 6 个同年同月同日同医院出生的孩子。妈妈们一起产检、一起生孩子、抱团养娃、定期聚会。
在这些群里，新手妈妈会被同化，迅速适应角色，分享她们的养娃方法论。
在这些群里，永远有人提醒你什么时间应该做什么，遇到问题有什么解决方案。
这里是焦虑的来源，也是焦虑缓解的地方。
《小舍得》剧照
一些妈妈在这里走出产后抑郁，也会在群里相互就 " 怎么买学区房 " 取经。
群体，藏着中国人最精妙的社交智慧，80、90 后中产又恰是一群没有线上社交障碍的人，这是他们获取信息的重要渠道。他们在交流中趋同，又在认同的观念力量中，寻找归属感。
小欧对学区房的认知验证了这一点。她说，孩子如果是个好苗子，学区房不会限制他；如果是个差苗子，鼓励他的同学好好学习，保持住房价。
" 大家好，房价才是真的好。" 这份群体归属感，也意味着利益共同体。
《2019 新中产焦虑洞察》中 " 新中产 " 的界定标准
在梅园三街坊，这一共同体带来的社区分化。
30 年前，浦东还未开发，梅园也只是个普通村落。刚退休的老杨感慨，人才引进计划中落户申城的新上海人，越来越多买走了小区里的学区房，虽然这也让老上海人赚足差价，住进更大的房子，但他还是习惯称呼他们为 " 外地人 "，却又不免羡慕地想象他们 " 很有钱 "。
一位四川来上海带外孙的老人，提及家里买过两套学区房时，谨慎地拒绝透露女儿女婿的经济状况，因为 " 怕人家听了心里不平衡 "。
小欧和古悦则坦言自己是工薪家庭，买房的预算部分得益于双方父母的资助，但她们对贷款负债很坦然。
财不外露和无畏负债，两种不同的金钱观是两代人的分化与各自的价值认同。
小欧和先生都是复旦金融硕士毕业生，在她的认知里，负债和借债不是一回事，她说："（首套房低利率贷款）是国家给的福利。" 今年 3 月份高位上车，似乎并不是最佳时机，但她心态平和地表示，几十万的溢价长期来看无足轻重。
房地产贷款集中度管理要求
这与不计后果 " 不差钱 " 的土豪心态有着本质区别，事实上，她和丈夫买入学区房，严格做到了现金流双覆盖，这代表了她俩非常理想的偿债能力。
古悦一家也可以用已有婚房加上买学区房的预算，置换一套条件更好的学区房，但之所以选择资金 " 一分为二 "，也是基于对房价稳定上涨的信心，以期最大限度获得投资收益。
学区房是一笔双重投资，它一边挂着名校预约入场券，另一边是资产保值和升值的预期空间。
不能光靠一份死工资，规避通货膨胀风险，已经成为新中产的理财共识。
但回到教育这件事，仍有一些问题，超出高学历新中产的理解范围。
陆茗很幸运，碰上了学区房，一路沿着浦东顶尖牛校升学的 " 自鸡娃 "。正在国外读研的她，依然记得小学时候那些让她心跳慌乱的上课习惯。
比如，她害怕晚托班考验反应力的听写，会因为跟不上同学抄板书作业题的速度倍感压力，博士出身的爸爸会打击她资质不如自己、还不够用功 ……
回想过去，最让陆茗苦恼的，不是失控感，而是无助感。"（和爸爸的）成长环境和氛围完全不一样，总是带错 6 个作业本，被同学欺负怎么办，我不知道我怎么解决，而他也没有经历过。"
有一个感同身受、心思细腻的父母或老师，是陆茗从小渴求的优待。如何应对未知带来的失控感和无助感，关乎教育的本质。
作者：施晶晶，文章来源微信公众号：南风窗，版权归作者所有，如有侵权请联系本人删除。
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