前不久，国家十四五规划和2035年远景目标纲要全文公布，其中提到，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
具体而言，要加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。
今年的政府工作报告也提出，要解决好大城市的住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
两份重要政府文件均提到，要大力发展住房租赁业务，规范长租房市场。长租房的市场主体是长租公寓，长租公寓是住房租赁最主要的组成部分之一。
政府规整长租公寓市场的原因，一方面是大城市住房矛盾突出，房价高企，以年轻人和新市民为代表的重点人群买房难度大；另一方面，长租公寓市场乱象频出，去年青客公寓、蛋壳公寓等头部长租公寓运营商先后爆雷，更是为市场监管敲响了警钟。
为何要发展长租公寓？长租公寓为何频繁爆雷？如何规范长租公寓市场，才能避免爆雷？
01 应运而生
2018年底，国家卫健委发布的《中国流动人口发展报告2018》指出，我国流动人口规模从快速增长期进入调整期。尽管如此，2017年流动人口总量仍达2.44亿人，占全国总人口数的17.6%。其中，北京、上海、深圳、广州和杭州、苏州、天津等热点二线城市拥有大量的常住流动人口。
全国近五分之一的人口处于流动状态，流动人口释放了人口红利，也催生了巨大的居住需求。囿于大城市房价高企，以及工作和规划变动的不确定性，租房成为绝大多数流动人口的首选。租房市场由此蓬勃。
在房屋租赁市场，个体将闲置的房屋出租的现象非常常见，但个人房屋租赁存在价格不透明、居住品质难保障、居住服务参差不齐、二房东和中介乱收费甚至骗租等乱象。与之相比，规范的长租公寓更符合市场需求。
与个人住房租赁相比，长租公寓具有标准定价、居住质量相对较高、服务优质、平台专业等优势。理论上来看，长租公寓既能缓解大城市的居住难题，又能改善租户的居住条件，提升其居住满意度。因而长租公寓业务得到了官方的支持。
为支持住房租赁业务，2015年1月6日，住房城乡建设部出台《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（后简称《意见》）。
《意见》明确鼓励成立经营住房租赁的机构，通过长期租赁或购买社会房源，直接向社会出租，或进行装修改造后再向社会出租。
同时，《意见》也支持房企将其持有的房源向社会出租，支持房企从单一的开发销售模式，转向租售并举模式。包括自持部分房源用以长期出租，或与经营住房租赁业务的企业合作，建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式。此外，还支持房企将存量房源投放到租赁市场等。
官方为长租公寓背书，鼓励发展以分散租赁，统一运营的分散式长租公寓，以及利用自有物业或购买物业统一运营的集中式长租公寓。
此后，官方多次发文支持长租公寓发展，今年更是将其写入政府工作报告和十四五规划，重视程度可见一斑。在政策的鼓励下，长租公寓行业蓬勃而起。
02 险象环生
《2020中国青年租住生活蓝皮书》显示，56.55%的租客将长租公寓的房子作为租房首选，有近20%的租客会选择购买长租公寓提供的保洁、搬家和维修服务。长租公寓有市场，也能讲出新故事。
但在实际运营的过程中，长租公寓问题频发，乱象丛生。如装修完即入驻，甲醛超标；高租低出，长收短付；违规经营，无序扩张；服务水平参差不齐，行业标准不一等等。
自如甲醛事件已经过去两年半，但自如在内的长租公寓运营商，仍不时被爆出甲醛超标的新闻。
长租公寓甲醛超标部分截图 资料来源：百度资讯
另外，长租公寓运营商为快速提高市场占有率，高价从房东手里收房，再低价出租给租客。租客以季付、半年付和年付的方式缴纳租金，长租公寓运营商以月付或季付的方式支付房东租金，巧借资金错位扩张规模，加剧恶性竞争。
不止如此，长租公寓运营商服务水平不一，收取的居间费用或服务费用标准不一，部分租客居住体验差，居住品质难保障。
但最危险的，还是租金贷。集中式长租公寓多为购置或自持的房源，运营方多为开发商，资金实力相对雄厚。相较而言，分散式长租公寓运营门槛低，资金实力相对较弱，广泛使用租金贷融资。
分散式长租公寓的本质是中间商赚差价，利用品牌和平台优势，以略低于市场均价的价格从房东处租得房源，统一装修改造。再利用长租公寓标准化、品质好和服务好的优势，以略高于市场均价的价格转租给租客。
在整个交易中，分散式长租公寓运营商本质上是扮演着二房东的角色，“弯腰捡钢镚”。从房东手里分散收房，行业门槛低，可用资金少，难以规模化。为了克服规模难题，分散式长租公寓运营商找到了一条“捷径”，即引入租金贷，利用资金错位，迅速膨胀。
租金贷是租客以个人信用为担保，与第三方信贷机构签订的贷款协议，按月还款，长租公寓运营商将其包装成“月付”的方式向租客推销。另一方面，信贷机构则将一年的租金一次性支付给长租公寓运营商，长租公寓方再以月付或季付的方式向房东支付租金。通过这样的方式扩大资金池，为规模扩张输血。
租金贷看似能换来多赢局面，实际上暗藏风险。引入第三方信贷机构之后，长租公寓将运营风险转嫁到租客和房东身上。去年蛋壳爆雷，到蛋壳总部维权的房东和租客排成长龙。房东收不到房租将租客扫地出门，租客无房可住还要继续偿还租金贷，最根本的原因就是蛋壳过度使用租金贷。
原本低风险的二房东生意，加入了租金贷杠杆之后，变成了击鼓传花的庞氏骗局。
一旦发生租客大规模退租，或者出租率不及预期等情况，通过租金贷塑造的“虚假繁荣”就会破裂。不仅会危及长租公寓运营商本身，也会给租客、房东甚至整个长租公寓行业带来重创。
03 破壳新生
规范长租公寓市场，最紧迫的，就是规范租金贷，主动挤出市场泡沫，避免带来更严重的影响。
2019年12月，住建部等6部门联合印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，明确规定租房租赁企业中租金贷占比不得超过30%，超过比例当于2022年底调整到位。2020年9月，住建部《住房租赁条例（征求意见稿）》发布，禁止住房租赁企业违规提供金融产品服务、套取信贷资金、诱导强迫承租人使用租金贷等行为。
蛋壳公寓爆雷事件之后，北京、深圳、上海等地均出台相应文件，规范长租公寓运营商的经营问题，加强租金贷监管。
实际上，租金贷背后折射出的，是长租公寓的融资难问题。
银行等金融机构融资是房企融资的主流渠道，但大部分长租公寓运营商都没有房产用于抵押，很难在银行等金融机构进行融资融券。与传统的房地产业务相比，长租公寓，尤其是分散式长租公寓融资渠道狭窄，融资成本较高。
此外，长租公寓并非旱涝保收，受市场影响大，租金波动、入住率变化等，都会影响经营业绩。不仅如此，长租公寓说到底还是一门薄利生意，运营周期长，投资回报周期长，与很多投资者或债权方的预期不符合。
拓展和优化长租公寓的融资渠道，如资产证券化融资，债券融资和股权融资等，用多元化融资方式为长租公寓的发展续航。堵住开得过大的租金贷口子的同时，疏通其他融资渠道，“堵”和“疏”结合，营造更好的融资环境。
缓解长租公寓的融资难问题还不够，要让行业跑起来，最主要的还是要解决好商业模式的问题。现在的长租公寓还是以租赁业务为主，赚取租金收入。但要真正把长租公寓行业做好，还需要拓展业务边界，在做租赁之外，探索做平台，做增值服务等，将饼摊大，才有更多获利空间。
另外，长租公寓，尤其是集中式长租公寓的规模运行基础是充足的房源。对于集中式长租公寓而言，可以拓展租赁房源来源，如在可行范围内推进更多闲置的集体建设用地、工业用地等入市，盘活存量土地，增加租赁房源。
为了规范行业发展，避免恶性竞争，保护租客和房东利益，还需要政府无形之手调控，用政策和法律维护各方利益，尤其是最弱势的租客的居住权益。
总体而言，要规范长租公寓市场，推进行业健康发展，最重要的，就是让企业有钱可借，有利可图，有房可用，同时保障各方权益。
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