湾区“双雄”广州、深圳2020年年底楼市、地市均走出紧俏行情，北京交易量开始回暖，上海则正在经历二手房大复苏……
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一波年末“翘尾”行情后，2020年的北京楼市终于迎来近几年难得的“丰收”。来自中原地产的数据显示，2020年北京新房住宅实现网签4.9万套，二手房成交16.9万套，分别创最近5年和4年的新高。
这一成绩是在价格维持稳定的情况下实现的。贝壳研究院指出，2020年北京新房成交均价为48147元/平方米，同比上涨3%；二手房成交均价60485元/平方米，同比微跌0.5%。
价稳量升，被认为是北京楼市调控的预期效果。
业界通常将2017年的“317新政”视为新一轮北京楼市调控的起点。自“317新政”出台至今，北京楼市调控层层加码，并不断“查缺补漏”。市场经历了三年多的横盘期，并继续企稳。
以“317新政”为界，2020年北京楼市的成交量已经创下本轮调控以来的新高。其中，在“翘尾”的12月，单月的交易量已经恢复到调控前的水平。
就全国范围而言，北京楼市一直有着“风向标”意义。严厉的调控政策，以及供应关系的改善，被认为是市场企稳的主因。
接连受到政策严控的房地产市场，在“三道红线”“房贷红线”新规落定之后逐渐步入平稳发展的时期。这没有浇灭高能级城市的市场热情，粤港澳大湾区的龙头城市广州、深圳在岁末新年均走出了“风景这边独好”的行情。
湾区“双雄”所处的环境不尽相同，但均酝酿了足够推升楼市上行的动能。深圳商品房供应量一直处于低位，尽管在2020年“715”新政出台之后曾短暂缩量，但价格坚挺，调控之后一手房成交依然火爆，二手至今也已逐渐走出调控的影响；广州楼市则是在平稳两年多之后，城市价值再被发掘，市场步入上升通道。
需要强调的是，两座城市整体均呈现出量价齐升的态势，但广州、深圳未来的政策走向或将走向分化。共同点是，在供给端，广州、深圳的土地供应都持续放量；在需求端，广州购房者鲜用“高杠杆”，炒作情绪较弱，市场整体平稳为主；而深圳资金流动密集，民间炒作氛围较浓，存在进一步加码调控的可能性。
以“317新政”为界，2020年北京楼市的成交量已经创下本轮调控以来的新高。视觉中国
限竞房“多米诺效应”
出于冲击业绩等原因，房地产市场交易量往往会在年末明显升温，业界将其称为“翘尾行情”。在2020年，北京楼市从下半年已出现明显的升温态势，年末的“翘尾”也如期而至。
中原地产统计显示，2020年12月，北京新房和二手房分别成交6681套和20944套，两者均创下“317新政”以来的月度新高。
对于交易量的冲高，业界普遍认为，这是由长期横盘后需求回暖、疫情后需求释放、信贷政策宽松等多项因素作用的结果。
贝壳研究院的统计显示，到2020年12月，北京首、二套主流房贷利率同比均下降15个基点，这也促进了刚需的大量释放。
事实上，去年上半年，市场流动性一度十分充裕，即使货币政策在年中转为中性，资金楼市的热情仍然比较高。在这种情况下，三四线城市经过前几年的棚改红利期，市场反弹动力已经不足。因此，核心一二线城市的房产便受到追捧。
北京楼市的升温，正是在这种大背景下发生。但与广州等城市一度出现房价过快上涨不同，过去三年来，北京的房价一直维持稳定，未出现大起大落。其中，部分区域的二手房价格还出现下跌。
北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，北京房价稳定，主要有两个原因。其一，限价政策严格。为控制房价，北京一度暂停了单价10万元以上的新房审批，近两年来限价政策虽有所松动，但高价项目的入市量仍然偏少；其二，限竞房项目的大量入市，在增加供应的同时，也在一定程度上平抑了市场均价。
限竞房是指以“限房价，竞地价”的方式拍卖土地，然后建成的房屋。北京从2017年末开始大规模出让限竞房地块，限竞房项目则从2018年年中开始集中入市。贝壳研究院指出，近几年限竞房占北京新房供应的六成以上，大兴、丰台、房山、昌平四个区是供应的重点。到2020年，限竞房成交占比已接近五成，大大改变了北京新房市场的供应结构。
限竞房的冲击，带来一系列“多米诺效应”。其中，对价格的平抑作用最为显著。前述房企人士表示，由于价格明显低于市场水平，一个限竞房项目，往往会影响到周边的4到5个商品房项目的定价，并影响到同区域二手房的报价。
他表示，由于供应量过大，已有部分限竞房项目陷入滞销，但一些优质项目已经成为市场的主流。中原地产统计的“2020年北京住宅销售额排行榜”中，前8名均被限竞房项目获得。其中，万象悦府和中海寰宇时代两个项目的限竞房，均卖出2000套以上，销售额分别达到96.9亿元和85.4亿元。
降价成北京二手房交易主调
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除了供应的改善，北京楼市的需求也一直保持稳定。多数受访者认为，在全国最严厉的楼市调控政策下，北京楼市的投机需求已经绝迹，投资需求比例很小。除了特殊因素影响外，市场已经不具备快速升温的动力。
这种“特殊因素”大多来自房地产领域之外。2020年4月30日，作为北京市“教育高地”的西城区发布教改新规，将“单校划片”改为“多校划片”。西城区也成为北京“城六区”中，最后一个实施“多校划片”的区域。
这一旨在推进基础教育均衡化的政策，一度令西城区的二手房价格上涨，但在2020年7月末的“窗口期”过后，该区域的价格又逐渐恢复稳定。
贝壳研究院表示，经过在供需两端的持续调控，北京楼市的供需结构正在趋于平衡。其中，去年北京新房市场的供销比为1.1:1。而种种迹象表明，交易规模占七成以上二手房领域，供需关系也已大为改善。
前述机构指出，去年北京二手房房源成交周期130天，客源成交周期99天，同比分别拉长28天和14天，市场成交节奏依旧缓慢。
随着话语权逐渐向买方转移，卖方不断放弃对价格的坚持。2020年全年北京二手房业主调价仍以降价为主，调价中的降价次数占比86%，同比基本持平。
贝壳研究院表示，在“317新政”后，北京经历了三年多的房价横盘期。年轻群体的购买力相对提升，入市时机提前。2020年北京二手房购房者中29岁以下占比16%，同比提升3个百分点。
值得注意的是，尽管市场交易在快速恢复，但北京楼市距离调控前的市场高位仍有差距。其中，新房年度交易规模尚未突破5万套大关，距离（2014年前）7万到8万套的历史常态有不小的差距。二手房交易规模不足17万套，而调控前的年度销售动辄在20万套以上。
但业内人士普遍认为，随着楼市调控的常态化，以及需求结构的改变，市场难有大幅升温的动力，当前的交易规模有望成为北京楼市下一阶段的常态。
价格走势也将以稳为主。贝壳研究院指出，在货币政策逐步回归常态、房地产金融降杠杆逐步深化的政策背景下，预计2021年北京二手房成交均价继续保持平稳状态。
新房方面，北京不限价地块的成交比例由2019年的48%提升至2020年的84%，这将对未来的房价起到支撑作用。但由于市场上仍有充足的限竞房等待入市，因此价格不会有明显上涨。
广深楼市在分化中走高
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“冰火交加”，用在广深楼市最近的行情走势上再合适不过。
从数据面上来看，广深楼市在成交价与成交量上都呈现出上扬的趋势。据中国房价行情网数据统计，2020年最后一个月，深圳录得平均单价为87957元/平方米，同比上涨34.23%；广州平均单价为39851元/平方米，同比上涨11.55%。
价格上涨的同时，成交量更屡创纪录。公开数据显示，2020年12月广州新房成交达到17243套，创单月成交量新高；中原地产的数据显示，深圳2020年11月、12月两个月的成交量均创下年内新高，其中11月成交量为6296套，同比上升至97.0%，创下了自2016年1月以来近5年的新高；12月成交量为5219套，虽环比下降17.1%，仍为年内次高。
尽管供需两旺，但在城市内部，“分化”依然是当下的主流。
21世纪经济报道采访多位广州、深圳的市场观察人士、中介人士与购房者，从他们所反映的情况来看，市场冷热不均的情况十分明显。广州是黄埔、南沙等热点片区动力十足；深圳则是一手“打新热”持续，二手“天价豪宅盘”出手较难，刚需客较多的片区例如坂田等，成交则逐渐回复至调控前状态。
据克而瑞数据显示，广州2020年全年一手成交价涨幅前二分别是南沙与黄埔，其中南沙录得成交均价为26622元/平方米，涨幅为24.46%；黄埔录得30217元/平方米的成交价，涨幅为17.9%；与之相对，白云、增城全年均价则呈现下跌的趋势，跌幅分别为4.72%、2.73%。
在二手房方面，广州热点片区同样热情高涨。天河车陂片区的中介小刘近期忙着收房，但市场依然供不应求， “有客户，没盘。”
与广州相比，深圳的市场情况更加特殊。由于深圳一手市场上一二手价格存在倒挂，故而导致大量的购房者潜伏于各大新盘“打新”，深圳近期楼盘“开盘即秒光”的情形屡见不鲜。
据中原地产监测的数据，2020年12月，深圳22个开盘的住宅项目中，有7个日光盘，新房整体开盘去化情况较好。
二手方面则存在较为明显的分水岭，刚需客较多、房屋总价较低的龙岗片区成交畅旺，老牌豪宅片区南山、福田则较为平淡。中原地产的数据显示，截止到2020年12月30日，龙岗成交量依然位居首位，成交套数为2171套，占全市成交的33.0%。
李念是深圳布吉片区的中介，他告诉21世纪经济报道，“好卖，我在布吉接触的大部分是刚需客，200-600万的客户群体市场上可选择的房源特别少，我找房子找到心碎。以前带客户都会对比个两三套，现在没得对比，一个小区可能就看一两套房子。”
另一名中介林翔所在的深圳坂田片区同样刚需客聚集，他的感受是，“很不错，个别社区已经恢复到‘715’以前的月成交量了，也没什么市场价的房源可供客户筛选的，每成交一套总价还是创新高。”
并非所有人都如李念他们一般幸运，更多的中介还为开不出单而烦恼。一名南山后海豪宅片区的店东指出，“我的感觉就是，市场不好。从去年12月1日到现在，我们店没有开出一张单。”
广深楼市后市走向何方？
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广州、深圳本轮楼市上行，与宏观环境有着密切的联系。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对21世纪经济报道记者分析称，2020年受到疫情的冲击比较大，市场对楼市有所预期叠加央行表态货币政策不急转弯，都对市场情绪有一定的提振作用。
此番背景下，广深双城成交量创下楼市新高也在意料之中。不过，需要强调的是，广州、深圳目前无论是供应端或者需求端，所面对的微观环境和调控压力全然不同，这也将左右两座城市后续的政策走向。
从供应端来看，广州的供应量向来较为充足。克而瑞的数据显示，2020年，广州共出让经营性用地146宗，同比增长62.22%；获得土地出让金2465亿元，同比上涨46.63%。从商品房供应来看，广州也不存在“库存量低”的情形。
中原地产的数据显示，从整体市场情况来看，2020年12月，广州一手房供应带动库存面积提升至近一年高位；但由于下半年以来整体成交猛增，最新消化周期已降低至7.8个月，广州新房整体呈现“快推快销”状态。
与广州相比，尽管深圳在土地供应端也在持续发力，但受限于实际条件，商品房库存量也常年处于较低的区间。乐有家研究中心监测显示，截止到2020年12月31日，深圳一手住宅库存面积312.8万平方米。当前深圳一手住宅去化周期为6.6个月，仍处于较低水平。
深圳这种“供不应求”的状态将购房者情绪维持在高烧状态，市场也存在浓郁的“炒作”氛围，代持、高杠杆之风依然存在，深圳未来依然可能进一步加码调控。
2020年11月30日，深圳市住房和建设局局长张学凡在接受采访时也表示，针对当前一二手房价格倒挂以及媒体反映的代持炒房等情况，政府部门正在研究综合调控政策，坚决打击市场投机炒作行为。
时至今日，“综合调控政策”是否落地依然不明朗，但深圳对购房资金的管控越趋严格。一名深圳四大行的贷款专员指出，“目前批贷方面的确严格一些，不过如果首套房的首付款不是贷款来的，不会太苛刻。”
中国城市经济专家委员会副主任宋丁也建言，官方可针对楼市里面出现的新情况做一个“补漏洞”的行为，但针对需求侧的压制，是一种扬汤止沸的办法，深圳的根本是从供给侧加大供应，目前深圳的做法已经看到了这个趋势，深圳在未来的“十四五”期间，土地供应以及相关联的住房供应都会明显拉伸。
深圳市住房和建设局1月11日发布《深圳2020年度房地产管理工作数据盘点》，数据显示，2020年深圳市进一步加大商品住房建设力度，共完成新开工商品住房建筑面积1236万平方米，为历年之最，同比增长160%；商品住房用地供应227.53公顷，完成2020年度实施计划的182%。
与之相对，广州市场则显得较为理性，李宇嘉指出，广州楼市整体平稳，只是个别区域有点涨，现在不太可能再去出调控政策。广州克而瑞首席分析师肖文晓也认为，“政府已经（对哄抬房价）给了反馈，没有出调控政策的必要。官方要做的就是稳定市场供求关系，防止有关各方过度炒作。”
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