既然当年蒙对了不少，总是要总结一下经验，到底预测对了什么，将来按照这个预测口径如何预测？
2020年再延续这个思路，聊聊2021年的预测。前几天简单的梳理了一些，今天聊聊具体细节：
1：千万别相信预测超过3个月房地产市场的人，因为都是骗子！包括伟哥。
房地产市场已经开启小周期，政策波动剧烈，中国经济也非单纯的市场经济，政治经济学是主流，这种情况下，一个季度一次的常委经济会议非常重要，预测下个季度市场还有一点意义。
伟哥负责任的说，所有预测市场的人，其实都不懂市场，否则早发财了，谁还辛辛苦苦的准备PPT，在上海寒冷的冬天忽悠人？
2：2021年，房地产市场肯定还会刷新历史记录！
虽然预测不靠谱，但有一点必须坚持，那就是预测房地产必须跳出房地产，千万不能看空房地产，因为除非经济活跃的非常离谱，否则房地产数据掉下来，意味着经济数据掉下来！
2020年房地产成交额是17万亿，2021年肯定还会涨一点，为什么？很简单，众所周知，2020年最大的小康目标因为疫情原因，推迟到了2021年，这种情况下，房地产市场只能上涨，如果下跌，带来的链条影响非常可怕。
3：买不买房看什么？千万别相信专家的屁话，看信贷！
2020年11月人民币贷款增加1.43万亿元，同比多增456亿元。分部门看，住户部门贷款增加7534亿元，其中，短期贷款增加2486亿元，中长期贷款增加5049亿元。
累计数据看，2020年，居民户中长期贷款高达5.5万亿，全年稳破6万亿，这种情况下，房价不可能跌，涨肯定是主流。
所以2021年是不是买房？看这个居民户中长期贷款数据，只要单月超过4500亿，房价不可能出现明显下调。
4：买房除了看按揭贷款外，还要看看小微企业贷款，只要可能做5年以上还款周期的，就证明了放水太多，买房就别怕，什么时候你去问问企业贷款必须3年内还本，那就赶快卖房！
5：下面就是城市选择了
一个字涨或者跌，不代表全国。既无法确定地产的宏观调控政策（这是政府的事），也无法控制市场的资产价格趋势（这是市场本身的规律），在2020年你如果还赚钱，那么你就赢了一大半的人，2021年很可能是布局之年。
从城市看，老生常谈，当然还是长三角、珠三角热的发烫，但2021年，京津冀其实从2020年年底也明显有企稳迹象了，放了这么多水，不可能没有影响，我反而建议可以多看看京津冀。
6：如何选择具体城市？
那些城市会是2021年的热点？很简单，看政策，看土地，政策就是人才政策，只要松绑了人才政策的城市，房地产市场肯定热，比如苏州、杭州、上海、深圳、广州这些，人才政策放开了，肯定会有一波行情。
7：那些城市土地市场会热？
土地市场在2020年继续刷新历史记录，快速复苏截止2020年12月29日，房企积极拿地趋势开始出现。
累计13个千亿卖掉城市，数据看，已经有上海、杭州、广州、南京4个2000亿卖地城市，另外还有北京、南京等9个千亿卖地城市。全国累计看，超过32个城市卖地超过500亿，均刷新历史记录。
那些城市更容易涨？看土地市场热的，当然会涨！
8：值得注意的是，2021年是人才城镇化完成年，这种情况下，对于市场来说，尽量不要去北方不靠近大城市的三四线城市买房了，全国也要谨慎，一二线城市为王。
9：从地方政府财政看，2021年卖地不会少，依然会井喷，所以房企依然有做大的机会。
10：大部分人都希望你给他一个明确的答复，什么城市到底是不是合适买房？大部分房地产从业者其实是只能做心理按摩 心理大保健，整体看，最简单的建议，对于政府限价的项目，当然去排队，千万别犹豫。
11：2021年，因为全球大放水的后遗症越来越明显，这种情况下，公认国内经济会快速复苏，那么通货膨胀的概率会增加，买房依然是最好的选择！
12：从时间节点看，2020年暖冬接着出现2021年小阳春的可能性非常大。所以如果急着买房的，春节前可以多看看。
13：单独的聊几句北京，2021年那是肯定会涨，当然也看主要领导人会不会升，北京市场已经酝酿好了上涨，就怕调控再来。过去四年深圳涨了60%，北京跌了20%，这个坑迟早要拉平，要么深圳跌，要么北京涨。
14：房地产短期看政策、中期看政策、长期也是看政策。什么人口土地，都只是政策下的变量，政策决定一切。预测房价的都是骗子，因为政策是人为的。2021年政策肯定会宽松，收紧的只会出现了一二线城市房价明显上涨城市，而收紧的政策不可能抑制住房价上涨。只能控制涨幅。
15：千万别再谈房地产税了，肯定落地不了，也肯定执行不了
16：也别担忧三条红线了，那都是忽悠，即使落地，那就是给了平安这些资本大鳄机会，房地产的三条红线就是被媒体炒成了利器，实际漏洞太多。
17：那些城市安全？伟哥在几年前就聊过，对于中国房地产市场来说，最安全的城市就是二手房成交量占比超过一半的城市，只有二手房有流动性的城市，楼市肯定更容易反弹。
18：租赁市场各种政策依然会频繁出现。但租赁市场的暴雷依然是春节后最让人头痛的事。二房东的冬天是真到了，资金监管肯定会出现。
19：抢人大战依然是二三线城市放松房地产调控最好的借口，人才的认定标准会越来越低。
20：从拿地看，2020年住宅土地超过30亿的基本都非民企，趋势看，2021年全国销售榜单热点企业也集中在500-1000亿之间的非民企，2021年多个央企国企将会爆发。资金成本优势越来越明显。
21：联合拿地依然是主流，热点城市拿地已经是联合体时代，几家企业围标将成为主流。
22：房企继续多元化，创新概念寻找运用概念在二三线城市拿地。但这没什么卵用，拿地成本依然高位。
23：当心平安这些大鳄，这些野蛮人已经成为了最大的开发商。
24：真正的垄断出现了，渠道将在2021年成为开发商房地产调控政策外最难受的一个环节，渠道发展到顶峰，也很可能在这一年出现开发商与渠道的交恶升级！按照目前趋势，渠道的利润已经占到开发商利润的20%，按照野蛮生长速度，2021-2022年很可能超过一半。部分开发商开始闹革命了
25：全国将频繁出现收房维权纠纷，因为房价不涨升值下调，过去忽视的小问题，都会被无限放大。收房别拉条幅将成为普遍现象。特别是南方摇号抢到的房子，基本都在2021年交房，这些房屋质量都会非常差。
26：市场规模上涨放缓，但企业造假买排行榜会上涨，注意了！排行榜数据虚假，浙系成为造假龙头，这些企业在批量的造假抢千亿房企融资，涨幅越快的企业，基本资金链越紧张。千万不要买这些突然变成千亿房企的房子。
27：尽量别买2018-2020年挖坑的小房企项目，建设的房屋质量历史最差。
28：物业服务上市开始减少，物业上市就是骗钱，物业服务越来越差，而市值泡沫将继续在2021年调整。
29：从房企的待售规模、2020年拿地规模看，2021年前3强依然是碧桂园、恒大、万科。
30：买房一定要绕开GDP排行榜明显下滑的城市，这一条在过去历史上是真理，虽然GDP数据不一定的真实的，但如果你在的城市，GDP涨幅低于全国上一年平均涨幅，那么买房就要谨慎了。
31：房地产的规模化远未结束，但未来3年房地产市场还会在17-18亿平米的成交面积波动，17万亿的金额记录是肯定会持续被刷新的。
32：任何城市任何时间段，买房最好还是选择教育资源富矿区域，特别是一二线城市，这几年疫情原因出国难了，那么未来只有涨，必然是学区房率先，涨幅也会领先！谨慎购买商住盘，任何城市都是。这一条不仅仅是2021年的预测，过去已经验证了，未来还会这样。
2021年值得强调的是千万不要买过去2年，房地产销售排行榜名次上涨超过20名开发商的房子，质量肯定非常差，都是买的排行榜，且资金链紧张，特别是这些企业里面的私企。
33：千万别只看官方的报告，一定要看信贷真实释放量，这也是为什么没法预测一年走势的核心原因，可售商品房住宅货量也非常关键！千万别看标杆房企特别是万科说什么更别听丁博士说市场又要跌，一定要看他们在做什么，拿了什么地，拿了多少地，拿地节奏。
到目前为止，普通人周围能够找到股市发家致富的，最后总是还给股市，而房地产作为拉动经济的引擎，起码核心区位的，依然值得投资。如果你人到中年，创业没有机会了，炒股票也没有内幕消息，对于投资又不太熟悉，到国外配置资产也没有条件。那么，你抗御通胀的工具，还应该是一二线城市的物业。
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