明年楼市怎么调？近日住建部会议明确提出明年八项重点任务，要求保持房地产市场平稳运行。
12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开。会议总结2020年和“十三五”住房和城乡建设工作，分析面临的形势和问题，并提出了明年工作总体要求和八项重点工作。
八项重点任务包括：全力实施城市更新行动，推动城市高质量发展；稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展；大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题；加大城市治理力度，推进韧性城市建设；实施乡村建设行动，提升乡村建设水平；加快发展“中国建造”，推动建筑产业转型升级；持续推进改革创新，加强法规标准体系建设；加强党的全面领导，打造高素质干部队伍。
扩大内需放首位，加速城市更新及城镇老旧小区改造
此次，住建部工作会议提出的八项重点工作中，第一项重点任务是全力实施城市更新行动，推动城市高质量发展。同时全面推进城镇老旧小区改造。
会议提到，切实转变城市开发建设方式，统筹城市规划、建设、管理，推动城市结构优化、功能完善和品质提升，深入推进以人为核心的新型城镇化，加快建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市。完善城市空间结构，构建以中心城市、都市圈、城市群为主体，大中小城市和小城镇协调发展的城镇体系。实施城市生态修复功能完善工程，提升人居环境质量。强化历史文化保护，塑造城市风貌。全面推进城镇老旧小区改造，加快建设完整居住社区，推动物业企业大力发展线上线下服务业。深入开展新型城市基础设施建设试点工作，探索形成可复制可推广的机制和运行模式。系统化全域推进海绵城市建设，统筹推进城市内涝治理，巩固城市黑臭水体治理成效。进一步推进生活垃圾分类。
解读：今年住建部工作会议将“全力实施城市更新、全面推进城镇老旧小区改造”放在首位工作。
贝壳研究院首席分析师许小乐指出，城市更新行动是重大民生工程及发展工程，近期召开的中央经济工作会议指出要坚持扩大内需的战略基点，要将扩大消费同改善人民生活品质结合起来，城市更新及其中的城镇老旧小区改造就是重要环节。2020年可以说是城镇老旧小区改造政策“元年”。政府工作报告第一次明确年度老旧小区改造目标，且1—11月，新开工改造城镇老旧小区3.97万个，惠及居民近725万户。经过探索实践，住建部于近期印发了《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单》，为未来改造工作提供指引。
58安居客房产研究院分院院长张波也提到，无论是从今年的两会还是近期的中央经济会议透露的信息来看，对老旧小区的改造都将是后续城市居住生活提升的重要抓手，老旧小区改造不仅仅是“接棒”棚改这么简单，从推进的难度上，推进的时间跨度上，推进所涉及的行业都会明显超过棚改，同时也会催生出很多产业机遇。
房地产调控长效机制从“稳妥实施”到“全面落实”
在房地产调控方面，会议提到，稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制。
解读：自2016年以来，房地产长效机制已提出5年。2019年住建部工作会议提出“稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”，此次住建部工作会议进一步明确“稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制”。
贝壳研究院首席分析师许小乐表示，2020年即使疫情冲击经济发展，房地产调控未见放松，反而局部市场的升温引发下半年“一城一策”的密集出台。据统计，有超过20城限购、限贷及限售等政策作出调整。同时从下半年的调控中可以看出房地产市场监管预警机制加强、地方政府部门调控的协同和联动加强。未来长效机制代替房地产周期性调控，房地产行业发展更加回归本原，也更好地发挥对宏观经济的支持作用。
“三稳”目标未提及
可以看到的是，相较于2019年的住建部工作会议，此次会议中并未提及“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。
许小乐表示，“三稳”并不是一个短期的目标，而是近年来常态化要做的目标。明年国内外经济、金融、贸易仍然有较大的不确定性，国内房地产市场依然要坚持“房住不炒”的主基调，要保持房价、地价、市场预期的平稳。今年房地产市场总体上平稳，只是少数城市市场出现了分化波动，调控的责任主体在城市。调控的手段，过去以限购、限售等行政性、短期性政策为主，正在转向以金融（如三道红线）、税收等市场长效机制为主，对市场进行动态化、结构性调整，这是中国长期房地产调控手段的进步，减少对市场的行政性扭曲。
房地产调控将事前、事后全程化监管
会议提到强化城市主体责任，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，保持房地产市场平稳运行。
解读：此次会议虽未提及“三稳”目标，但明确了房地产调控将事前、事后全程化监管。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管”这个表述就把调控的事前和事后、市场化和行政化的手段等进行了结合，具有积极的作用。后续预计长效机制方面，四大价格监管体系会形成，包括一手房价格体系、二手房价格体系、租赁市场价格体系和地价监管体系会形成，具有积极的作用。
明确租赁住房对缓解大城市住房突出问题的重要性
会议提到，大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。扩大保障性租赁住房供给，做好公租房保障，在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。规范发展住房租赁市场，加快培育专业化、规模化住房租赁企业，建立健全住房租赁管理服务平台。整顿租赁市场秩序，规范市场行为。稳步推进棚户区改造。进一步完善住房公积金缴存、使用和管理机制。
解读：中央经济工作会议及住建部会议均重点明确解决好大城市住房突出问题，大城市住房问题受到关注。
许小乐指出，住建部会议中，将大城市住房问题和发展租赁住房放在一起表述，明确了租赁对缓解住房供需矛盾尤其是大城市住房供需矛盾的重要性。未来住房租赁发展将在增加租赁房源供给，租赁权益的保障及扩大，规范及支持租赁企业的发展等方面持续发力，届时租金更平稳，租住真正成为一种长期居住选择。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄亦指出，本次会议首次明确提出建立以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，并且要求在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房，体现了因城施策的理念，符合房住不炒的原则，对于加强住房保障建设提出了明确方向，对大城市租赁群体给予了特别关注，有利于保障民生，为促进实现住有所居的目标发挥了重要作用。
长租公寓行业将迎来整顿，监管政策将更加完善
会议提到，规范发展住房租赁市场，加快培育专业化、规模化住房租赁企业，建立健全住房租赁管理服务平台。整顿租赁市场秩序，规范市场行为。
解读：相较于以往加快培育专业化规模化的租赁企业，此次住建部会议还提及了“规范发展住房租赁市场以及整顿租赁市场秩序”。
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示，今年受疫情影响租赁市场下行，长租公寓受到较大冲击，蛋壳公寓事件也暴露出长租公寓行业目前需要更加完善的监管政策，预计明年在长租公寓政策将更加完善。在政策支持以及监管细化下，2021年长租公寓机构也将面临战略方向的调整。
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