历时近八个月的发酵，祥生上市终于有了眉目。6月3日晚间，祥生控股（集团）有限公司在港交所提交了上市申请书，这意味着现阶段最后一家未上市千亿房企也即将实现上市。
祥生控股旗下的核心资产为祥生地产。这家诞生于90年代的浙系房企，得益于三四线城市的大量布局及高周转运营，近年规模迅速增长。公开资料显示，该公司2016年销售仅为325亿元，2018年即突破千亿，用时三年。但与众多上市的房企一样，急速扩张的祥生控股也面临着相应的债务压力，上市申请书显示，即使已经较2017年有所改善，但2019年该公司的净资产负债比率仍达3.6倍。上市打通融资渠道无疑是改善财务的重要方式，同时也将成为祥生控股下一步发展的重要基础。
从三四线，向一二线，可能只是一个无奈的选择，对于祥生地产来说，在现阶段启动上市，可能只是一个无奈的选择。
一方面，有业内人士指出，在香港，房地产公司上市不受欢迎已有十年之久。除了祥生地产，内地大批中小房企纷纷排队上市，掀起了一轮赴港上/p>
另一方面也与之息息相关，祥生地产真的太缺钱了。通过上市获取扩张资金，是祥生地产保障现金流、继续冲刺规模的必然选择。祥生地产也在招股书里坦承，募资所得款将用于物业项目开发、偿还项目信托贷款等。
然而，与冲刺规模相比，保障现金流，或许才是祥生地产上市的最大动力。由于土储不足，祥生地产在2020年开始大规模拿地。与此前土储集中在三四线城市不同，本轮拿地集中在杭州、宁波等二线城市。今年前5个月，祥生地产便在杭州、宁波、温州等地大手笔拿地，土地价款达到134.92亿元，而2019全年拿地金额为193.52亿元。
从浙江“大山里”走出来的黑马房企，终于踏上了上市征程。
事实上，自2019年10月，祥生邀请“资本能手”谈铭恒加盟后，关于公司上市的报道便不绝于耳。在过往工作中，谈曾先后经历了景瑞控股和正荣地产两家公司的上市。在招股书中，谈铭恒以首席财务官的身份亮相，这也侧面验证了媒体的猜测并非空穴来风。
知名地产分析师严跃进表示，从实际情况来看，祥生近几年持续拿地，战略意图十分强烈。祥生主动递表，有助于打通企业融资渠道、提升品牌影响力，体现了中型房企继续做大规模的导向。
在过往四年时间里，祥生地产销售额实现了百亿到千亿的突破，一跃成为了行业黑马。得益于此，祥生的营业收入也实现了大幅增长。据招股书显示，2017年至2019年，祥生地产的收入分别为：62.93亿元、142.15亿元、355.2亿元，复合增长率为137.6%，成为招股书中的一大亮点。
借助资本跳板寻求求规模进击
早在2018年，祥生就着手展开财务结构的优化，通过加强流动性管理、降低负债率，来打造企业的安全边界。处在规模扩张期的祥生，还在2019年有意降低了拿地金额。得益于公司的各种举措，公司各项财务指标得到不同程度的改善。2017年至2019年，公司的净资产负债比率为1380%、740%及360%，流动比率分别为1.2倍、1.1倍及1.2倍，利息保障倍数则由2018年的0.3增长至1.4。
不过，由于在规模扩张中过于依赖信托，较高的利息也侵蚀了祥生地产的净利润。截至2019年末，公司未偿还信托融资总额占借款总额63.1%，同期，祥生仅银行及其他借款利息支出一项，就达到了32.23亿元。过去三年中，祥生地产虽然实现了扭亏为盈，并于2019年实现32.09亿元的净利润，创下历史新高。然而，与同规模的中梁、奥园相比，仍然存在着不小的差距，后两家房企在2019年的净利润分别为：62.56亿元、52.2亿元。
不过，一位不愿具名的业内人士也指出，如今是否是房企上市的好时机，似乎有待商榷。国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲就指出，“在香港，房地产公司上市不受欢迎已有十年之久”。受疫情影响，房企在2020年掀起了一轮赴港上市热潮。在市场资金有限的情况下，祥生如何吸引足够数量的投资者，以预期的价格募集到所需资金，考验着集团管理层。届时，站到新起点的祥生地产，在后疫情时代，又有着怎样的表现？
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