撰文：嘉盛集团市场分析师Fiona Cincotta
从事联合办公空间业务的WeWork申请在周三展开首次公开募股（IPO），这家估值470亿美元的的财务状况公之于众。这是今年年初Uber上市以来申请IPO的估值最高的初创公司，也将再度考验公众对快速成长但亏损的企业的兴趣。
该公司的财务状况如何？
和快速成长但亏损的Uber与Lyft相似，WeWork的营收增长不可谓不惊艳：
在2016年到2018年短短两年的时间里，WeWork的营收就翻了两番 – 增长速度极快。但正如Uber与Lyft那样，WeWork的亏损也在增加。2016年，WeWork亏损4亿美元，到2018年这个数字就上升到16亿美元。2019年上半年，WeWork的亏损额接近7亿美元。
而其在私人市场的估值为470亿美元，是当年年化销售额的15倍多。考虑到该公司持续亏损，这个数字的估值具有极高的溢价。
是科技公司还是不动产公司？
WeWork标榜自己是一家科技公司，之所以以这样的名号而不是不动产公司的名号向投资者推销的原因很简单，因为投资者会为科技公司支付溢价。该公司的招股书中93次提到“科技”一词。
WeWork在公开市场的估值很大程度将取决于投资者对其的定位 – 科技公司还是不动产公司？
WeWork2018年18亿美元的营收中有93%来自会员费用（消费者为空间租赁支付的费用）表明该公司的营收来源更多的是房屋租赁而不是科技。
WeWork的毛利率极低，这点同样区别于毛利率很高并且留存有大量现金可用于研发、销售、做市场营销或分红的科技公司。
当前围绕着WeWork的最大的根本性问题是其属于科技公司抑或不动产公司。不动产公司通常估值不会这么高。该公司的首席执行官Neumann如果不能说服投资者WeWork是家科技公司，那么估值可能显著下降。
商业模式存疑
WeWork的商业模式与其盈利路径也存疑，这点和Uber与Lyft呼应。WeWork表示，预计在可见的未来无法盈利。S-1文件显示，WeWork确实有盈利的计划；但也暗示为了实现盈利，需要在增加租赁和控制成本方面增加支出，从而拖累公司成长的速度。
Uber第二？
WeWork是Uber之后最受关注的IPO，自然会被投资者与高营收、高亏损的公司做比较，这点或许不利于WeWork。
Uber的IPO不及预期并且随后股价连连受挫，本周创下史上最低点。当时公众对Uber的亏损已不似从前宽容，这次对WeWork的态度可能也是如此。
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